인천지방법원 2024타경563410. 인천 연수구 청학동 동보아파트 13층 1301호입니다. 감정가는 299,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 146,510,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2016.05.27. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 2023년 추가 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 같은 단지 전용 59.76㎡의 최신 거래는 2026.05 235,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 62.3%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 시세는 그 이전 거래군보다 9.0% 낮게 잡혀 있습니다. 과거 전체 평균 255,000,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하기보다 최신 거래 235,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경563410 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 솔샘로 120, 13층1301호 (청학동,동보아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 강상철 |
| 사용승인 / 규모 | 1996.06.20 · 135세대 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 146,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 90,292,664원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 입찰보증금 | 특별매각조건 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 파산선고 확인
말소기준은 2016.05.27. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이 근저당의 최초 채권최고액은 140,400,000원이며, 2023.12.12. 변경등기로 106,460,000원이 기재되어 있습니다. 한편 예상배당표는 해당 선순위 근저당을 140,400,000원 기준으로 계산하고 있어, 실제 배당에서는 채권계산서와 배당요구 내용을 반드시 대조할 필요가 있습니다.
2023.12.11.에는 같은 은행의 후순위 근저당 63,800,000원이 추가됐고, 2024.09.26. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 이 두 권리는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 갑구에는 2024.07.24. 파산선고가 별도로 기재되어 있어, 매각·배당 절차에서의 취급은 원문 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 62.3%지만 최근 흐름은 하락
동보아파트 동일 평형 전용 59.76㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 최신 거래는 2026.05 14층 235,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 235,000,000원입니다. 과거 전체 평균은 255,000,000원이지만 최근 시세가 과거 거래군보다 9.0% 낮아진 흐름이므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.76㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 59.76㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2022.04 | 59.76㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 59.76㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 59.76㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 59.76㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 255,000,000원 |
현재 최저가 146,510,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 235,000,000원의 62.3%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 실질취득도 146,510,000원이며, 동일한 62.3% 수준입니다. 다만 최근 거래 표본이 1건에 불과하고 추세가 -9.0%이므로 과거 300,000,000원대 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,851,140원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 140,400,000원 | 140,400,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 63,800,000원 | 3,258,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 204,200,000원 중 예상배당은 143,658,860원, 미배당은 60,541,140원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 146,510,000원 | 143,658,860원 | 60,541,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,557,000원 | 100,321,202원 | 103,878,798원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 71,789,900원 | 70,097,682원 | 134,102,318원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 90,292,664원이고 시나리오상 배당액은 0원으로 계산돼 있어, 실제 채권승계·배당요구 관계를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함박중학교 북동측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 1996.06 사용승인을 받은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 15층 아파트의 13층 1301호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,591㎡, 공시지가 1,656,000원/㎡이며 현황은 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 135세대 규모이며 동일 평형 실거래는 7건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본은 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 등록 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입 여부를 확인하세요.
- 파산선고 확인. 갑구 2024.07.24. 파산선고와 현재 경매·배당 절차의 관계를 원문 서류로 대조하세요.
- 근저당 금액 대조. 을구 13번은 최초 140,400,000원에서 2023.12.12. 106,460,000원으로 변경 기재가 있으나 예상배당은 140,400,000원 기준이므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 한국주택금융공사 청구액 90,292,664원에 대해 현재 시나리오상 배당액이 0원으로 계산돼 있으므로 채권관계를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래는 235,000,000원이지만 최근 시세 추세가 -9.0%이므로 과거 전체 평균 255,000,000원만 보고 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·채권계산서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인할 서류는 남아 있다
현재 최저가 146,510,000원은 최신 동일 평형 실거래 235,000,000원의 62.3%까지 내려와 있습니다. 감정가 대비로도 49% 수준이며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 가격만 놓고 보면 두 번의 유찰로 여유가 생긴 물건입니다.
다만 임대관계 미상, 파산선고 등기, 선순위 근저당의 변경금액과 예상배당 기준 차이, 신청채권자의 예상배당 0원이라는 확인 포인트가 함께 존재합니다. 여기에 최신 거래가 최근 12개월 1건뿐이고 시세 흐름도 -9.0%이므로, 과거 고가 거래가 아니라 최신 235,000,000원을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다. 결론은 가격 메리트는 있으나, 권리·점유 원문 대조를 마친 뒤 입찰할 물건입니다.
