🏷 49% 🔁 2회 유찰 💸 인수 0원 🏦 미배당 355,333,800원
의정부지방법원 2025타경72184. 경기도 남양주시 다산동 아지타워 1층101호로, 감정평가상 제2근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중인 근린시설입니다. 김성분이 2023.07.06. 거래가액 1,019,097,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 819,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 임의경매개시결정과 남양주시·서구(대구광역시)의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 471,380,000원입니다. 감정가 962,000,000원 대비 49% 수준까지 내려왔지만, 이 사건에는 가격을 직접 대조할 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하이므로 싸다”는 결론은 피해야 합니다. 특히 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·영업 및 임대차 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72184 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6019 아지타워 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산중앙로171번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상5층 · 1층101호 · 사용승인일 2020.11.12 |
| 소유자 | 김성분 · 2023.07.06. 소유권이전 · 거래가액 1,019,097,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 962,000,000원 / 471,380,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 723,643,270원 |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십차유동화전문 유한회사 (양도전 : 주식회사 우리은행) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년부터 이어졌던 코리아신탁주식회사·주식회사무궁화신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 내역이 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.06. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.08.19. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 남양주시 압류, 2026.01.12. 서구(대구광역시) 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 471,380,000원으로 감정가 962,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오상 3회 유찰 시 329,966,000원, 4회 유찰 시 230,976,200원까지 내려가며, 근저당 채권의 미배당액은 각 회차에서 더 커집니다. 다만 이 미배당액은 배당 부족분이고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 471,380,000원 | 464,266,200원 | 355,333,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 329,966,000원 | 324,546,476원 | 495,053,524원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 230,976,200원 | 226,942,533원 | 592,657,467원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 471,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,113,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 819,600,000원 | 464,266,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 471,380,000원 가정 시 집행비용 7,113,800원을 제외한 464,266,200원이 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 355,333,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산하늘초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상5층 건물 내 1층101호이며 사용승인일은 2020.11.12입니다. 기본적인 위생·급배수·지하주차장·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 30미터, 서측 약 12미터, 북측 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 4,218,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 공공주택지구·상대보호구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 영업·임대차 관계를 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 같은 건물·인근 근린시설의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 355,333,800원은 채권자의 배당 부족분이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 압류 확인. 남양주시 및 서구(대구광역시) 압류는 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸 표시되어 있으나, 실제 배당과 조세 관련 사항은 매각 전 원본 문서로 재확인하세요.
- 근린시설 상태 확인. 현재 휴게음식점으로 이용 중이므로 내부 인테리어·설비 상태와 실제 사용 현황을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·감정평가서의 최신 원본과 변동 사항을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.06. 주식회사우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸하며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 471,380,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 사건은 아파트가 아니라 제2근린생활시설(휴게음식점)이고, 임대관계가 미상이며 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 핵심은 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”보다 현재 실제 시장가와 점유·임대차 상태가 무엇인가를 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수 0원과 가격상 저평가 여부는 별개의 판단입니다.
