의정부지방법원 2025타경72237. 남양주시 오남읍 양지리의 다세대주택, 이레캐슬3차주건축물 1동 3층 303호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층으로, 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 신동준이며 2019년 매매 거래가액은 205,000,000원으로 등기돼 있습니다.
권리 구조의 출발점은 같은 날 설정된 안산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 163,200,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 서울신용보증재단·신용보증기금· 신한카드 주식회사·반월농업협동조합·소상공인자영업자새출발기금 주식회사의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이들 등기상 권리는 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72237 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 380-13 이레캐슬3차주건축물 1동 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로884번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2·발코니 등 · 5층 중 3층 303호 |
| 소유자 | 신동준 · 2019.08.15. 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 128,354,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
2019.05.10. 주식회사생보부동산신탁 앞으로 이루어진 신탁등기는 2019.09.04. 이미 말소됐고, 같은 날 신동준에게 소유권이전이 이루어졌습니다. 바로 뒤에 설정된 안산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2024년 이후 설정된 가압류 5건과 2025.09.02. 임의경매개시결정은 모두 그보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단은 아직 보류
감정가는 274,000,000원, 현재 최저매각가는 191,800,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 계산상 실질취득금액도 191,800,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 다세대주택은 같은 지역에서도 도로조건·건물연식·호별 상태 등에 따라 거래가격 편차가 날 수 있으므로 실제 응찰가 판단에는 별도의 시세 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 191,800,000원 | 70% | 94,995,006원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 134,260,000원 | 49% | 151,729,446원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 93,982,000원 | 34% | 191,419,482원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각가는 134,260,000원, 93,982,000원으로 낮아지지만 그만큼 후순위 채권의 미배당이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 128,354,569원보다 배당 계산상 안산농업협동조합 근저당 배당액이 크지만, 배당표 자체는 채권최고액 163,200,000원 기준으로 계산된 추정치라는 점을 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 54,340,000원 | 25,114,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,555,564원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,680,679원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 반월농업협동조합 | 33,610,949원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 15,922,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 283,309,806원, 예상 배당액은 188,314,800원, 미배당액은 94,995,006원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철4호선 오남역 동측 근거리에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·창고·공장·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 근거리의 지하철4호선 오남역을 이용할 수 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 303호입니다. 외벽은 석재 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·화재경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(양지6지구)이며 배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으며 2025-08-26 지정, 대상은 외국인 등, 용도는 주택으로 표시돼 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 건물 벽체 한 면은 인접필지 380번지의 건물과 연계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자, 전입세대, 확정일자 및 보증금 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현장 호수 대조. 공동현관 출입문에는 ‘나동’이라고 표시돼 있다는 비고가 있으므로 등기 목적물인 1동 3층303호와 실제 출입구·호수 위치를 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 오남역 인근 유사 다세대의 실제 거래가격과 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 구분. 신청채권자 청구액은 128,354,569원이고 근저당 채권최고액은 163,200,000원입니다. 예상배당표는 채권최고액 기준 추정이라는 점을 구분하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 134,260,000원, 3회 유찰 시 93,982,000원으로 낮아지지만 가격이 낮아지는 만큼 후순위 미배당도 커집니다. 이는 인수액 증가가 아니라 채권자 배당 부족입니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인 끝”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2019.09.04. 안산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류 5건과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 현재 회차 191,800,000원에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격과 점유에서는 한 번 더 확인해야 합니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결국 이 물건은 “등기 권리는 비교적 단순, 점유와 가격은 현장 확인 필요”로 정리하는 것이 맞습니다. 2026.09.01. 입찰 전에 점유·전입관계와 실제 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
