140,700,000원
의정부지방법원 2025타경72255. 남양주시 화도읍 묵현리 대원빌리지 101동 302호로, 사건 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택(방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 등)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김유경이고 2021.02.19 거래가 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합이 채권최고액 134,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.11.15 케이비캐피탈주식회사 가압류 13,193,489원, 2025.09.02 서울경기양돈축산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.09.15 남양주시 압류가 차례로 붙었습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 가정상 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 586-13 대원빌리지 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김유경 · 2021.02.19 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 112,097,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
현재 말소기준은 2021.02.19 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 134,400,000원이고 근저당권자는 서울경기양돈축산업협동조합입니다. 이후의 케이비캐피탈주식회사 가압류와 경매개시결정, 남양주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 74.1% 숫자보다 ‘시세 시점’이 중요
제공된 대원빌리지(101동) 실거래 표본은 전용 84.87㎡, 3층의 2023.04 거래 2건이며 모두 190,000,000원입니다. 제공 시세 기준 평균·최저·최고가가 모두 190,000,000원이고, 현재 최저매각가 140,700,000원은 그 금액의 74.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 84.87㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.04 | 84.87㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
수치만 보면 현재 최저가는 실거래 평균보다 49,300,000원 낮고, 실질취득 역시 인수액이 0원이므로 140,700,000원입니다. 다만 거래가 확인되는 시점이 2023.04로 한정돼 있어, 이 74.1%를 곧바로 현재 시장가 대비 할인율이라고 단정하는 것은 위험합니다. 특히 단지는 12세대이고 제공된 실거래도 2건뿐이어서 환금성과 현재 매수층을 현장 시세로 다시 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 13,193,489원 | 3,530,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,700,000원 가정에서 채권 총액 147,593,489원 중 137,930,200원이 배당되고 9,663,289원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 9,663,289원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 51,276,309원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 80,291,463원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 신청채권자의 청구금액 112,097,800원에도 못 미치는 배당 구조가 되고, 3회 유찰 시 미배당은 80,291,463원까지 늘어납니다. 하지만 후순위 채권의 배당 부족과 매수인 권리 인수는 별개의 문제입니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 천마중학교 서측 인근으로, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 상태가 양호한 폭 8m 내외 도로 등이 소재합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 306.0㎡, 공시지가는 677,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 대원빌리지(101동)는 12세대이고 사용승인일은 2008.10.08입니다. 제공된 실거래는 2023.04의 2건이라 최근 시장 유동성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 시세 최신화. 비교 가능한 실거래가 2023.04 190,000,000원 2건에 집중돼 있습니다. 현재 매물호가와 인근 유사 다세대·연립 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2021.02.19 서울경기양돈축산업협동조합 근저당과 후순위 가압류·압류의 현재 상태를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기채권 중심의 가정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 12세대 규모이고 제공 실거래가 2건이므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 시 거래 속도까지 함께 보세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 최신 시세 확인 후
이 사건의 장점은 분명합니다. 2021.02.19 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 현재 140,700,000원 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔고, 제공 실거래 190,000,000원과 비교하면 74.1% 수준입니다.
다만 가격 결론에는 한 단계 더 확인이 필요합니다. 비교 실거래가 2023.04의 2건뿐이라 현재 시장을 충분히 반영한다고 보기 어렵고, 감정평가상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원으로 단순하지만, 최신 시세와 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
