의정부지방법원 2025타경72259. 남양주시 화도읍 묵현리 청솔주택 3층 302호에 관한 강제경매입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가나 할인율이 아니라 무엇을 사는 경매인지입니다. 등기부상 현재 소유자는 이효우 6분의 5, 이재희 6분의 1 공유이고, 매각물건명세서 비고는 지분매각입니다. 경매개시결정도 명확히 “4번 이재희 지분 강제경매개시결정”으로 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 11,083,000원으로 감정가 15,833,000원의 70%입니다. 하지만 같은 면적의 최근 실거래 50,000,000원과 단순 비교해 “시세의 22.2%라 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 실거래는 전체 호실 거래이고 경매 대상은 6분의 1 지분이기 때문입니다. 게다가 최근 거래는 과거 거래 대비 -17.4% 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 566-5 청솔주택 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3실, 주방겸 거실, 욕실, 발코니 등) |
| 실거래 참조 면적 | 47.34㎡ |
| 공유관계 | 이효우 6분의 5 · 이재희 6분의 1 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 이재희 지분 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 15,833,000원 / 11,083,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 31,595,282원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘지분’과 점유관계가 중요
현재 유효한 담보권은 확인되지 않고, 과거 주식회사서울은행 근저당은 2002.02.22 해지로 이미 말소됐습니다. 2023년 설정된 가처분들도 등기부상 이미 말소됐습니다. 데이터상 말소기준은 2025.09.02 이재희 지분 강제경매개시결정입니다. 다만 이번 사건의 실질적인 난점은 후순위 권리의 소멸 여부보다 6분의 1 지분만 취득한다는 점과 아래 임차인·공유자 관계입니다.
② 임차인 — 대항력은 확인되지만 보증금이 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효우 | 2006.08.23 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유자는 이효우 1명입니다. 전입일 2006.08.23이 말소기준 2025.09.02보다 앞서 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 그러나 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 특히 이효우는 등기부상 현재 6분의 5 공유자와 동일한 이름이며, 제공된 권리 메모에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이 점 때문에 임차보증금 채권이 실제로 존재하는지, 존재한다면 얼마인지가 핵심 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 전체 호실 거래와 지분 최저가를 직접 비교하지 않는다
실거래 참조 대상은 청솔빌라(301동), 면적 47.34㎡입니다. 확인된 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 47.34㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2024.07 | 47.34㎡ | 1 | 61,000,000원 |
| 2023.04 | 47.34㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | 47.34㎡ | 3건 | 57,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 47.34㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 50,000,000원이고, 과거 거래를 포함한 전체 평균은 57,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -17.4%로 내려와 있으므로 전체 평균 57,000,000원을 중심 시세로 잡아 가격 매력을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
또한 데이터에 표시된 최저가 대비 최근 시세 비율 22.2%는 지분 최저가와 전체 호실 실거래를 나눈 값입니다. 이번에 취득하는 것은 전체 소유권이 아니라 6분의 1 지분이므로 이 비율만으로 “시세보다 매우 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 599,494원 |
| 2. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 31,595,282원 | 10,483,506원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 21,111,776원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 599,494원과 신청채권자 배당 10,483,506원으로 매각대금 11,083,000원이 소진되고, 신청채권자에게 21,111,776원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 임차인 보증금은 미상이라 이 표만으로 실제 배당·인수관계를 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 권리문제가 사라지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 11,083,000원 | 10,483,506원 | 21,111,776원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 7,758,099원 | 7,218,453원 | 24,376,829원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 5,430,669원 | 4,932,917원 | 26,662,365원 |
최저가는 유찰될수록 낮아지지만, 지분만 취득한다는 구조와 대항력 임차인의 보증금 미상이라는 핵심 권리 리스크는 그대로 남습니다. 따라서 유찰 횟수만 늘었다고 가격 메리트가 자동으로 커졌다고 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 스타힐리조트 남동측 인근의 청솔주택으로, 주변은 주로 공동주택이 형성된 주택지대이며 주거환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 남측 700미터 지점에 경춘로가 통과하고 동측 1km 지점에 경춘선 천마산역이 있으며 시내외버스가 운행됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 3층 건물이며 개별난방, 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 로폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 660,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 청솔빌라(301동)는 12세대이고 준공일은 1996.08.09, 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 매각대상이 이재희 지분 6분의 1이라는 점을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 이효우의 법적 지위 확인. 이효우는 6분의 5 공유자이면서 현황조사상 임차인으로 기재돼 있습니다. 실제 임대차계약 존재 여부와 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 대항력 판정이 있는 반면 보증금·확정일자가 미상입니다. 실질 인수금액을 판단하려면 보증금 확인이 우선입니다.
- 시세 단순비교 금지. 50,000,000원의 최근 실거래는 전체 호실 가격이고 최저가 11,083,000원은 지분 가격이므로 22.2%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -17.4% 흐름이므로 전체 평균 57,000,000원보다 최근 50,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 1/6 지분과 미상 보증금
이 사건의 숫자만 보면 감정가 15,833,000원에서 1회 유찰돼 11,083,000원까지 내려왔고, 최근 전체 호실 거래 50,000,000원과의 차이가 크게 보입니다. 하지만 실제 매각 대상은 이재희의 6분의 1 지분입니다. 여기에 나머지 6분의 5 공유자인 이효우가 2006.08.23 전입한 대항력 임차인으로도 조사돼 있고, 가장 중요한 보증금이 미상입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 낮으니 싸다”가 아니라, 공유지분 취득 이후의 구조와 이효우의 실제 임대차관계를 먼저 해소할 수 있는지를 따져야 하는 사건입니다. 최근 실거래 흐름도 -17.4%로 내려와 있습니다. 말소관계 자체보다 지분·점유·보증금 불확실성이 더 큰 리스크이므로, 권리관계가 명확해지기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
