인천지방법원 2025타경781. 계양구 효성동 삼우그린빌라 203동 1층 101호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정정미이고, 2022.01.05. 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.06.07. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후의 서울보증보험 근저당, 중소기업은행·롯데캐피탈·서울보증보험· 농협은행 가압류와 국·계양구·파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 김승현의 전입일은 2023.11.13.으로 말소기준권리인 2022.06.07.보다 뒤입니다. 따라서 전입 순서만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매수인에게 승계되는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경781 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 198-9 삼우그린빌라 203동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 · 사용승인 1993.08.26. |
| 소유자 | 정정미 · 2022.01.05. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 71,875,692원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.06.07. 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 2023.07.26. 서울보증보험주식회사 근저당권 540,000,000원, 2025.01.20. 중소기업은행 가압류 651,253,434원, 경매개시결정 이후의 각 가압류와 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김승현의 전입일은 말소기준권리보다 1년 이상 뒤인 2023.11.13.입니다. 따라서 이 전입을 근거로 한 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인이 보증금을 승계한다고 볼 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 110,000,000원, 현재 최저매각가는 77,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 상태이고, 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 53,900,000원과 37,730,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 1,364,176,965원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 1,386,861,165원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 1,402,740,105원 | 미충족 |
다만 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 확인되는 자료만으로는 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래와 직접 비교할 수 없으므로, 가격 매력은 별도의 현장 시세 확인 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 근저당 · 서울보증보험주식회사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 651,253,434원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 54,537,531원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 9,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,439,390,965원 가운데 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 75,214,000원이고, 미배당은 1,364,176,965원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천효성남초등학교 남동측 인근이며, 주변은 동유형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인은 1993.08.26.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김승현의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 내용은 최종 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국·계양구·파주시 압류 가운데 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 신한은행 이하 실제 배당을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 77,000,000원은 감정가 110,000,000원의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 53,900,000원, 3회 유찰 시 37,730,000원으로 낮아지는 시나리오와 현장 시세를 함께 비교하세요.
- 1층 특성 확인. 실제 채광·소음·사생활·습기와 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.25.입니다. 입찰 직전 등기 변동 여부와 법원 원본 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 현장 확인
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2022.06.07. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김승현 역시 2023.11.13. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순히 “1회 유찰되어 감정가의 70%”라는 이유로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 현재 최저가 77,000,000원이 실제 시장에서 어느 수준인지는 동일 유형의 최근 거래와 현장 매물가를 대조해야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 임차인의 보증금 관련 서류까지 확인하면 입찰 전 권리검토의 핵심은 마무리됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증. 이 사건은 그 두 문장을 분리해서 보는 것이 중요합니다.
