인천지방법원 2025타경1312. 블루텍 지하1층 비109호로, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자 이미정은 2021.03.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 266,425,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 256,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 경매 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 인천신용보증재단·케이비국민카드·하나카드의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리관계상 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 권리가 정리된다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 현재 최저매각가는 170,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1312 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 지하1층공존-비109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 · 사용승인일 2016.08.19 |
| 소유자 | 이미정 · 2021.03.15 소유권이전 · 거래가액 266,425,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 215,935,407원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.15 국민은행 근저당권입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류 23,749,976원, 케이비국민카드 가압류 7,969,627원, 하나카드 가압류 12,754,777원, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고·등재된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계 : 미상”으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 70%는 다르다
현재 회차 최저가는 170,800,000원입니다. 감정가 244,000,000원의 70%이고 1회 유찰된 상태입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 119,559,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 83,691,999원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 170,800,000원이 시장가보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터·공장 용도는 개별 호실의 위치, 접근성, 실제 임대수요와 사용 여건에 따라 가격과 환금성이 달라질 수 있어 감정가 할인율만으로 투자 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 256,800,000원 | 167,608,800원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 23,749,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,969,627원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,754,777원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 301,274,380원 중 예상배당은 167,608,800원이며, 미배당은 133,665,580원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,800,000원 | 167,608,800원 | 133,665,580원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,559,999원 | 117,086,159원 | 184,188,221원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,691,999원 | 81,785,543원 | 219,488,837원 | 0원 |
신청채권자 국민은행의 청구액은 215,935,407원입니다. 현재 회차 예상배당 167,608,800원으로도 청구액 전액을 충족하지 못하며, 추가 유찰 시 예상 배당액은 더 줄어듭니다. 다만 이 채권자의 미배당이 곧바로 낙찰자의 인수금으로 전환되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 나호공원 북서측 인근으로 중·소규모 공장, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 내외 포장도로, 북동측 및 남서측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 화물용승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 토지 규모. 토지면적은 26,441.9㎡이고 지목은 공장용지, 지형은 평지·가로장방으로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고·등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 공장 사용 주체와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 170,800,000원은 감정가 244,000,000원의 70%이지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 실제 사용 목적과 시설 여건이 맞는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.03.15 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·압류는 매각 소멸로 정리돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서도 채권 총액 301,274,380원 대비 133,665,580원의 미배당이 예상됩니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “감정가 70%”는 시세 증거가 아니다
이 사건의 권리 구조는 분명합니다. 2021.03.15 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 점은 권리분석상 강점입니다.
반면 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 최저가 170,800,000원은 감정가의 70%이지만, 시장 실거래 자료가 없어 이것이 실제 시세 대비 어느 수준인지 알 수 없습니다. 더구나 공장(지식산업센터) 용도이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
