인천지방법원 2025타경1617. 청라제일풍경채 305동 11층 1102호 아파트입니다. 감정가는 731,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 511,700,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 안유진이며, 신청채권자 주식회사 신한은행의 청구금액은 283,377,401원입니다.
권리의 출발점은 2012.10.12 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤 설정된 신한은행 추가 근저당, 하이원푸드주식회사 근저당, 국가 압류와 여러 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 한영남의 전세권 140,000,000원과 유태준·주식회사베이스메탈의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1617 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 305동 11층1102호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상20층 중 11층 |
| 시세 매칭 면적 | 115.1067㎡ |
| 소유자 | 안유진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 731,000,000원 / 511,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 283,377,401원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 등기부 발급 | 2026.08.25 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2012.10.12 을구 1번 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 362,400,000원으로 등기됐고, 이후 근저당권 변경등기도 존재합니다. 현재 배당 추정표는 을구 1번 근저당을 362,400,000원 기준으로 계산하고 있습니다. 2022.09.30 신한은행 120,000,000원, 2023.11.10 하이원푸드주식회사 120,000,000원 근저당과 이후 압류·가압류는 모두 말소기준 뒤 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박석희 | 2019.02.27 | 미상 | 미상 | 2025.10.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박석희의 전입일은 2019.02.27로 말소기준일 2012.10.12보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 조사됐고, 매각물건명세서 기준 매수인이 임대차보증금을 인수하는 구조로 계산되지 않습니다. 배당요구는 2025.10.28 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 511,700,000원 vs 최근 평균 702,916,666원
청라제일풍경채는 1,071세대, 2012.04.24 준공 단지입니다. 시세 비교에 매칭된 면적은 115.1067㎡이고, 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 702,916,666원이며 현재 최저가 511,700,000원은 최근 평균의 72.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 115.99㎡ | 4 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 115.99㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 115.99㎡ | 6 | 675,000,000원 |
| 2026.01 | 115.99㎡ | 9 | 695,000,000원 |
| 2026.01 | 115.13㎡ | 3 | 690,000,000원 |
| 2026.01 | 115.99㎡ | 2 | 690,000,000원 |
| 2026.01 | 115.11㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2026.01 | 115.13㎡ | 13 | 715,000,000원 |
| 2025.11 | 115.11㎡ | 17 | 740,000,000원 |
| 2025.11 | 115.99㎡ | 20 | 725,000,000원 |
| 2025.11 | 115.13㎡ | 14 | 705,000,000원 |
| 2025.10 | 115.13㎡ | 8 | 740,000,000원 |
| 최근 평균 | 115.1067㎡ | 12건 | 702,916,666원 |
최근 표본의 거래 범위는 660,000,000원~740,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 660,000,000원이고 최근 12개월 평균은 702,916,666원입니다. 현재 실질취득액은 인수금 0원이므로 최저매각가와 같은 511,700,000원이며, 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 660,000,000원보다도 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 511,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,517,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 362,400,000원 | 362,400,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 하이원푸드주식회사 | 120,000,000원 | 21,783,000원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 86,966,678원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 박순자 | 51,247,031원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 241,823,374원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 8,825,242원 | 0원 |
| 9. 갑구 17번 가압류 · 중소기업은행 | 7,463,721원 | 0원 |
| 10. 갑구 18번 가압류 · 주식회사전북은행 | 37,652,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,036,378,629원 가운데 현재 회차 예상배당은 504,183,000원, 미배당은 532,195,629원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 511,700,000원 | 504,183,000원 | 532,195,629원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 358,190,000원 | 352,375,340원 | 684,003,289원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 250,732,999원 | 246,422,737원 | 789,955,892원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 제시된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수는 0원이므로, 권리관계만 놓고 보면 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 ‘인천청람초등학교’ 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 내·외곽 정비된 포장도로를 통해 출입합니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 수세식 위생·급배수·소방·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 청라제일풍경채는 1,071세대이고 준공일은 2012.04.24입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·경제자유구역에 포함되며 중로1류에 접합니다.
- 규제 표기. 감정자료에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.08.28입니다.
- 건축 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적대 최근 실거래 12건은 660,000,000원~740,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 702,916,666원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박석희는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구가 접수된 만큼 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 핵심 기준은 2012.10.12 신한은행 근저당입니다. 이후 현재 남은 근저당·압류·가압류의 매각 소멸 여부를 최종 등기부와 대조해야 합니다.
- 배당 추정 한계. 현재 배당표는 집행비용·등기채권을 기준으로 하며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 기준. 실질취득 511,700,000원은 최근 12개월 평균 702,916,666원의 72.8%입니다. 동시에 최신 실거래 660,000,000원도 함께 기준으로 보아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 511,700,000원, 2회 유찰 시 358,190,000원, 3회 유찰 시 250,732,999원으로 제시돼 있으며 세 시나리오 모두 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 최근 거래 아래
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2012.10.12 신한은행 근저당이 말소기준이고, 현재 남은 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 박석희도 2019.02.27 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 731,000,000원에서 1회 유찰된 511,700,000원. 최근 12개월 동일 면적대 평균 702,916,666원의 72.8%이고 최신 거래 660,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 권리와 가격 모두 검토할 수 있는 구간입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 1명이 있으므로, 이 부분을 확인한 뒤 최종 입찰 판단을 하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
