수원지방법원 2025타경52126. 시흥시 능곡동 시흥플랑드르 1층 1008호로, 공부상 용도는 판매시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 소유자는 최하나이고, 2021년 7월 1일 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 381,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 농협은행·롯데카드 가압류, 시흥시 압류, 현재 사건의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 별도의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 제공 자료상 이들 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리보다 중요한 판단축은 공실 판매시설의 실제 가치와 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 871 시흥플랑드르 1층1008호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·일반철골구조 7층 건물 중 제1층 제1008호 |
| 소유자 | 최하나 |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 117,312,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥플랑드르 상가관리단 / 5,765,680원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.01. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2022년 농협은행·롯데카드 가압류, 2023년 시흥시 압류, 2025년 현재 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정됐고 제공 자료상 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없으며 감정평가상 기준시점 현재 공실입니다. 다만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유와 실제 사용관계는 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격·환금성 — 5회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 698,000,000원, 현재 최저매각가는 117,312,000원으로 감정가의 16.8% 수준입니다. 이미 5회 유찰되었다는 사실은 응찰가격이 크게 낮아졌음을 보여주지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 117,312,000원 | 309,514,143원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 82,118,400원 | 344,143,506원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 57,482,880원 | 368,335,587원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 117,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,442,368원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 381,600,000원 | 114,869,632원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,809,009원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 25,443,406원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 시흥플랑드르 상가관리단 | 5,765,680원 | 0원 |
| 6. 임의경매 · 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사 | 5,765,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 424,383,775원 중 현재 시나리오의 채권자 배당액은 114,869,632원, 미배당액은 309,514,143원입니다. 미배당 채권이 크더라도 제공된 권리·배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 능곡동에 위치하며 주위에는 근린상가·아파트단지·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인접지에 서해선 시흥능곡역, 남측 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 기준시점 현재 공실입니다.
- 도로. 남측 약 35m, 서측 약 16m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함되며, 토지이용계획 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,223,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 16.8%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 판매시설의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 기준 현재 공실이므로 현장 점유와 실제 사용 상태가 그대로인지 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가 자료에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장조사와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 상가관리단 청구 확인. 현재 사건 신청채권자는 시흥플랑드르 상가관리단이고 청구액은 5,765,680원입니다. 해당 청구의 구체적 원인을 원본에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 이미 5회 유찰된 판매시설이므로 낙찰 후 재매각과 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 117,312,000원뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 따로 있습니다. 이 물건은 공실 판매시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가가 감정가의 16.8%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 시세와 수익성 확인 후 판단. 이 사건의 결론은 그 두 문장으로 정리됩니다.
