인천지방법원 2025타경4805. 김포시 구래동 한강신도시반도유보라4차 102동 16층 1601호 아파트입니다. 감정가 503,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 352,100,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2018.04.27 우리은행 근저당 308,000,000원이며, 2025년에 설정된 안수훈·한숙희 근저당과 손경목 가압류, 현재의 경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 확인해야 할 사람은 전입자 김종호입니다. 전입일은 2024.11.13으로 말소기준일 2018.04.27보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없어 이 자료 기준 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4805 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6886-6 한강신도시반도유보라4차 102동 16층1601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 78.9889㎡ · 34층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 염영숙 (2024.12.17 소유권이전 · 거래가액 405,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 352,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 89,157,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 한강신도시반도유보라4차 · 461세대 · 2018.01.24 준공 |
① 권리 흐름 — 2018년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.04.27 우리은행 근저당권 308,000,000원입니다. 이후 설정된 안수훈 근저당 104,000,000원, 한숙희 근저당 35,000,000원, 손경목 가압류 15,000,000원 및 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.14 안수훈이 신청한 별도의 임의경매개시결정은 2025.07.23 취하돼 2025.07.28 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 전입자 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2024.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 실거래의 77%
한강신도시반도유보라4차의 전용 78㎡대 최근 실거래 12건은 425,000,000원~475,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 457,233,333원, 가장 최신 거래는 2026.07 450,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.28㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 78.05㎡ | 7 | 475,000,000원 |
| 2026.03 | 78.99㎡ | 9 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 78.83㎡ | 27 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 78.83㎡ | 16 | 475,000,000원 |
| 2025.12 | 78.83㎡ | 31 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 78.83㎡ | 18 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 78.83㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2025.11 | 78.83㎡ | 32 | 467,000,000원 |
| 2025.10 | 78.83㎡ | 11 | 445,000,000원 |
| 2025.09 | 78.83㎡ | 14 | 460,000,000원 |
| 2025.09 | 78.28㎡ | 14 | 459,800,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 457,233,333원 |
현재 최저매각가 352,100,000원은 최근 12개월 평균 457,233,333원의 77.0%입니다. 최신 거래 450,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 503,000,000원 단계와 달리, 한 차례 유찰된 현재 회차에서는 실거래 자료상 가격 차이가 분명하게 벌어진 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,729,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안수훈 | 104,000,000원 | 38,370,600원 |
| 3. 근저당 · 한숙희 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 손경목 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 462,000,000원 가운데 346,370,600원이 배당되고, 미배당은 115,629,400원입니다. 후순위 채권자의 미배당이 발생하더라도 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 352,100,000원 | 346,370,600원 | 115,629,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 246,469,999원 | 242,219,419원 | 219,780,581원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 172,528,999원 | 169,313,593원 | 292,686,407원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 자료에서 계산된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구금액 89,157,259원 중 예상배당은 38,370,600원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구래역 북동측 인근으로, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 34층 건물 내 16층 1601호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,741,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 비교. 최저가 352,100,000원은 최근 12개월 평균 457,233,333원의 77.0%, 최신 거래 450,000,000원보다도 낮습니다.
- 임차관계 원문 확인. 김종호의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도. 전입자가 확인되는 만큼 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 미배당. 현재 매각가에서는 안수훈 근저당 일부와 한숙희 근저당·손경목 가압류가 미배당되지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실거래 원자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 1회 유찰로 가격도 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2018년 우리은행 근저당입니다. 뒤이어 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고, 김종호의 2024.11.13 전입 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인 자료상 실질취득은 최저가와 같은 352,100,000원이고 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가 503,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 최근 12개월 실거래 평균 457,233,333원의 77.0%까지 내려왔습니다. 최신 실거래 450,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 권리 구조는 단순하고 가격도 최근 거래대보다 낮은 편이지만, 실제 입찰 전에는 전입자의 보증금·배당요구 및 현재 점유관계를 마지막으로 확인하는 것이 핵심입니다.
