인천지방법원 2025타경508499. 작전동 현대아파트 205동 11층 1105호에 관한 강제경매입니다. 현재 등기상 소유자는 손명애와 정인모가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 이번 경매개시결정은 명시적으로 “5번 정인모 지분 강제경매개시결정”입니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만 보고 일반 아파트 전체 물건처럼 접근하면 안 됩니다.
권리관계도 단순한 소멸형으로 보기 어렵습니다. 등기상 기존 근저당권들은 이미 말소됐고 현재 근저당권은 없지만, 현황조사·매각물건명세서에는 전영순·정한모가 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2021.12.13으로, 현재 말소기준인 2025.04.02보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 낙찰자가 실제로 떠안을 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 580 현대아파트 205동 11층1105호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 중 11층 1105호 |
| 소유관계 | 손명애 2분의 1 · 정인모 2분의 1 |
| 매각대상 | 정인모 지분 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사티씨아이엠 / 236,258,629원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 지분경매와 선행 전입이 핵심
등기상 현재 근저당권은 없습니다. 과거 한국주택은행·조흥은행·교보생명보험·국의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.02 정인모 지분에 대한 강제경매개시결정이며, 그 이후인 2025.11.18 정인모 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전까지 인수액 확정 금지
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영순 | 2021.12.13 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정한모 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전영순은 2025.05.09 배당요구를 했지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 정한모 역시 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고자는 아니므로 실제 확인 대상은 2명입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘전체 아파트 가격’으로 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가 203,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 99,470,000원, 3회 유찰 시 69,629,000원으로 제시됩니다. 그러나 이 사건은 정인모의 2분의 1 지분매각이므로, 이 금액들을 일반적인 아파트 전체 소유권 취득가격과 같은 기준으로 해석해서는 안 됩니다.
또한 실제 실거래 비교값이 제시되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 특히 선행 전입자들의 보증금이 미상인 만큼, 실제 취득부담은 낙찰가에 확인되는 임차인 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사티씨아이엠 | 236,258,629원 | 139,310,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 미배당액은 96,948,029원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 특히 임차보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작동초등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 중 11층 1105호이며 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·옥내소화전설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 12필지 일단의 대체로 사다리형 아파트 건물부지로 인접도로와 등고평탄하며, 단지 내 포장도로를 통해 차량출입이 가능합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각부터 확인. 매각 대상은 정인모의 2분의 1 지분입니다. 전체 아파트를 단독으로 취득하는 구조와 동일하게 보면 안 됩니다.
- 전영순 보증금 확인. 2021.12.13 전입, 2025.05.09 배당요구. 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 정한모 보증금 확인. 2021.12.13 전입. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차보증금 중 매수인에게 승계되는 금액이 확인될 경우 최저가 142,100,000원에 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수신고. 공유자 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있다는 매각물건명세서 기재를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으며, 임차보증금 미상 상태에서는 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 확정값으로 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 지분범위와 임차인 정보를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 203,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 142,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 정인모 2분의 1 지분만 매각되고, 공유자에게 우선매수신고 기회가 있으며, 2021.12.13 전입한 전영순·정한모의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 낙찰가 142,100,000원을 곧바로 최종 취득비용으로 보는 것은 위험합니다. 두 점유자의 대항력과 보증금, 미배당 후 승계 여부를 확인해 실질취득가를 다시 계산한 뒤 지분 취득에 따른 공동소유 구조까지 감안해야 합니다. 이 물건은 “유찰돼 싸진 아파트”가 아니라 “지분과 임차관계를 먼저 풀어야 하는 경매”로 보는 것이 맞습니다.
