인천지방법원 2025타경4935. 부천시 원미구 중동 ‘굿모닝위너스텔3차’ 5층 514호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 2003.11.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 김형필이며, 2007.05.22. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기 당시 거래가액은 53,000,000원입니다.
현재 권리관계의 기준점은 2016.07.28. 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 36,000,000원입니다. 그 이후 2023년 국민은행 근저당 28,800,000원과 2025년 신한카드·중소기업은행·국민은행의 가압류, 그리고 2025.11.26. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4935 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1144-1 굿모닝위너스텔3차 5층 514호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 소향로 223 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김형필 · 단독소유 · 2007.05.22. 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 54,889,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2003.11.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.07.28. 을구 9번 국민은행 근저당권 36,000,000원입니다. 이후의 을구 14번 국민은행 근저당권 28,800,000원, 신한카드 가압류 18,809,351원, 중소기업은행 가압류 1,459,850,268원과 30,083,359원, 국민은행 가압류 63,672,893원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 과거 설정된 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 시세 저가 여부는 보류
감정가 75,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,500,000원, 감정가의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 권리상 실질취득 금액 역시 52,500,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단하지 않습니다. 입찰가격 판단은 별도의 실제 거래가격 확인이 필요한 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 1,586,060,871원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 1,601,527,371원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 1,612,353,921원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사국민은행 | 28,800,000원 | 15,155,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,809,351원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 1,459,850,268원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 30,083,359원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 63,672,893원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,500,000원 가정 시 집행비용 1,345,000원을 제외한 채권자 배당액은 51,155,000원이며, 총 미배당은 1,586,060,871원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 제공된 권리판정상 해당 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 부천시 원미구 소향로 일대에 위치하며, 주위에 각급학교·아파트단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 신중동역이 소재합니다.
- 도로. 본건 남측 및 북측으로 폭 약 25미터·15미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 2003.11.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재탐지·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 재확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대차관계는 미상입니다. 현 점유자와 임대차 사실을 원본 조사자료로 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시 확인. 집합건축물대장 표제부·갑의 위반건축물 표시 내용과 현재 상태를 원본 대장에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 시나리오에서 총 미배당은 1,586,060,871원이지만, 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 신청채권 미충족. 신청채권액은 54,889,381원이고 현재 시나리오의 신청채권자 배당액은 51,155,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.28. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 52,500,000원뿐 아니라 36,750,000원·25,725,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 외 확인사항은 남습니다. 감정평가서상 임대차관계 미상, 매각물건명세서상 위반건축물 표시 있음이라는 두 문구를 가볍게 넘길 수 없습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 52,500,000원이 실제 시장가격보다 낮은지도 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 임대차·위반건축물 현황 확인이 입찰 전 핵심입니다.
