수원지방법원 2025타경52180. 안산시 단원구 와동 프라임캐슬비동 3층 302호입니다. 감정평가상 5층 규모 도시형생활주택 단지형 8세대 중 한 세대로, 방3·거실·주방겸 식당·욕실겸 화장실·발코니·현관 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김인애이고, 2022.03.23. 거래가 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 최저가가 아니라 2022.03.14.과 2022.03.23.입니다. 양철훈은 2022.03.14. 전입·점유를 시작했고, 2022.03.23.에는 전세금 225,000,000원의 전세권도 설정했습니다. 반면 매각으로 후순위 권리를 잘라내는 말소기준권리는 2022.11.11. 삼성카드 가압류입니다. 따라서 양철훈의 대항력과 선순위 전세권은 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52180 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 696-2 프라임캐슬비동 3층 302호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 황금2길 19 |
| 물건종류 | 다세대 · 5층 규모 도시형생활주택(단지형 8세대) 중 3층 302호 |
| 이용상태 | 방3·거실·주방겸 식당·욕실겸 화장실·발코니·현관 등 |
| 시세 매칭면적 | 66.35㎡ |
| 소유자 | 김인애 · 2022.03.23. 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 53,782,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권·대항력 임차인이 핵심
등기부상 과거 포항수산업협동조합·수협은행·국민은행 근저당은 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 권리분석의 기준이 되는 것은 2022.11.11. 삼성카드 가압류입니다. 그 뒤의 신한저축은행·신한카드·비엔케이캐피탈 가압류와 2025.04.16. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양철훈 | 주거 (임차권등기) | 2022.03.14. | 2022.02.22. | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 차인 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
양철훈은 배당요구가 확인되고, 전입일과 확정일자도 확인됩니다. 반면 매각물건명세서에는 별도로 ‘차인’이라는 주거 점유관계가 표시되어 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 보완 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
프라임캐슬B동은 8세대이며 준공일은 2018.02.13.입니다. 66.35㎡로 매칭된 거래 표본은 1건이고, 확인된 거래는 2022.03. 3층 225,000,000원입니다. 시세 기준으로 집계된 평균도 225,000,000원이고 최신 확인 거래 역시 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 66.35㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 평균 | 66.35㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
표면 최저가 53,782,000원은 시세 기준값 225,000,000원의 23.9%로 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 물건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 현재 회차에서 양철훈이 배당받는 금액은 52,413,924원이고, 남은 보증금 172,586,076원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 실질취득 부담은 약 225,000,000원 수준에서 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 53,782,000원 | 172,586,076원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 37,647,400원 | 188,430,253원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 26,353,180원 | 199,521,177원 |
③ 예상배당표 (매각가 53,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,368,076원 |
| 1. 임차인 양철훈 보증금 | 225,000,000원 | 52,413,924원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 양철훈 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,103,526원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 19,474,825원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,120,091원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 35,528,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,368,076원을 제외한 52,413,924원이 양철훈 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 172,586,076원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 전세권과 임차권이 모두 양철훈 명의이고 각각 225,000,000원으로 표시되어 있으므로 매수인 부담을 기계적으로 중복 합산하기보다 매각물건명세서의 보증금 225,000,000원 잔액 인수 문구를 기준으로 판단하는 것이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동초등학교 남서측 인근이며 공동주택 밀집지역으로, 도로변에는 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 규모 필로티 구조이며, 본건은 3층 302호입니다. 프라임캐슬에이동과 동측 벽체가 연결되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생설비·도시가스·소화설비 등을 갖추고 개별난방 구조입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류 접합이며 공시지가는 1,635,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 프라임캐슬B동은 8세대이고 거래 표본은 1건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 53,782,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 약 225,000,000원 수준의 실질취득 부담으로 비교해야 합니다.
- 양철훈 보증금 원본 확인. 전세계약서·보증금 지급내역·전입·점유·임차권등기·전세권 설정의 동일 채권관계를 대조해야 합니다.
- ‘차인’ 점유 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서 보완 내용과 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 하락을 가격 메리트로 보지 않기. 5회·6회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 예상 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 전세권·임차권 중복관계 확인. 동일인 양철훈 명의로 전세금과 임차보증금이 각각 225,000,000원 표시되어 있으므로 동일 보증채권인지 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.12. 이후 변동과 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수구조를 봐야 한다”
이 사건의 표면만 보면 감정가 224,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 최저가 53,782,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론은 완전히 달라집니다. 양철훈의 2022.03.14. 전입·점유와 2022.03.23. 전세권은 2022.11.11. 말소기준권리보다 앞서고, 현재 회차 미배당 보증금 172,586,076원을 매수인이 인수합니다.
더 내려간다고 해결되지도 않습니다. 5회 유찰 시 인수액 188,430,253원, 6회 유찰 시 199,521,177원으로 오히려 커집니다. 결국 실질취득 부담은 보증금 225,000,000원 수준에 묶이고, 확인된 거래가도 225,000,000원입니다. 여기에 전입·보증금이 미상인 ‘차인’ 점유관계와 8세대 규모·평균 4.0회 유찰이라는 환금성 요소까지 남습니다. 낮은 최저가가 아니라 선순위 인수액과 미상 점유가 승부처인 물건입니다.
