수원지방법원 2025타경52180. 안산시 단원구 와동의 프라임캐슬 B동 302호입니다. 전용면적 66.35㎡의 도시형생활주택으로, 5층 건물의 3층에 위치한 단지형 다세대주택입니다. 감정가가 2억 2,400만원인데 5회 유찰되면서 최저가가 약 3,765만원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가에서 크게 할인된 물건입니다.
하지만 이 물건의 진짜 가격은 법원이 제시한 최저매각가만으로 결정되지 않습니다. 2022년 3월 23일 설정된 전세권 225,000,000원과 같은 보증금의 주택임차권등기가 존재하고, 임차인의 전입신고와 점유개시도 2022년 3월 14일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 그만큼 매수인 인수금이 커지는 구조입니다. 낮아지는 것은 법원에 낼 매각대금이지, 보증금 채무까지 포함한 실질취득가격이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 696-2 프라임캐슬비동 제3층 제302호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 황금2길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 8세대) · 전용 66.35㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 내부 구성 | 방 3 · 거실 · 주방 겸 식당 · 욕실 겸 화장실 · 발코니 · 현관 |
| 준공일 | 2018.02.13 |
| 소유자 | 김인애 (2022.03.23 취득 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 | 224,000,000원 |
| 최저매각가 | 37,647,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.81%) |
| 신청채권자 | 양철훈 · 전세권자 및 주택임차권자와 동일인 |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.11 삼성카드 주식회사 가압류 (10,103,526원) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2억 2,500만원
말소기준권리는 2022년 11월 11일 삼성카드 가압류입니다. 이후 설정된 신한저축은행·신한카드·비엔케이캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 근저당권들도 등기부상 말소되어 있습니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 2022년 3월 23일 양철훈의 전세권입니다. 전세금은 225,000,000원이며, 주거용 건물 전부에 설정되어 있습니다. 같은 사람의 주택임차권등기는 2024년 4월 30일에 접수되었지만, 전입신고와 점유개시일은 2022년 3월 14일, 확정일자는 2022년 2월 22일로 확인됩니다.
등기부에 전세권과 임차권이 각각 나타난다고 해서 225,000,000원씩 두 번, 총 450,000,000원의 보증금으로 합산하는 것은 아닙니다. 두 권리는 양철훈이라는 동일인과 동일한 보증금에 관한 것으로, 현재 예상배당도 양철훈의 보증금 채권을 기준으로 산정되어 있습니다.
임차인 권리분석 — 확인된 보증금과 미상 점유자
임차인으로 기재된 사람은 양철훈과 차인, 2명입니다. 보증금이 확인된 사람은 양철훈이며, 별도 임차인 차인의 전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계신고에 따른 중복 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양철훈 핵심 인수권리 |
전유부분 전부 2022.03.14 |
225,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 전입 |
우선변제 가능 확정일자 2022.02.22 배당요구 확인 |
미배당분 인수 188,430,646원 |
| 차인 추가 조사 |
주거 전입일 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 별도 위험 확인 필요 |
② 시세 비교 — 비교해야 할 가격은 3,764만원이 아니다
프라임캐슬 B동은 2018년 준공된 8세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인되는 실거래는 대상 물건과 같은 전용 66.35㎡, 같은 3층의 2022년 3월 거래 1건으로, 거래금액은 225,000,000원입니다.
| 거래월 / 항목 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 실거래 | 66.35㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 감정가 | 66.35㎡ | 3층 | 224,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 66.35㎡ | 3층 | 37,647,000원 |
| 실질취득액 | 66.35㎡ | 3층 | 226,077,646원 |
최저매각가 37,647,000원은 실거래 225,000,000원의 16.7%입니다. 이 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 합산하면 실질취득액은 226,077,646원이 됩니다. 이는 확인되는 거래가 225,000,000원의 약 100.5%입니다.
즉 실질취득가격은 확인된 실거래보다 낮지 않습니다. 더구나 해당 실거래는 2022년 3월 거래로, 2026년 11월 매각을 앞둔 현재의 시장가격을 대표하기에는 오래되었습니다. 비교 가능한 거래가 한 건뿐이어서 최근 가격의 상승·하락 추세를 확정하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,647,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 양철훈의 임차보증금에 배당하는 추정입니다. 보증금 전액을 배당할 수 없으므로 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,077,646원 |
| 1. 임차인 양철훈 보증금 | 225,000,000원 | 36,569,354원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 양철훈 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 10,103,526원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한저축은행 | 19,474,825원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 10,120,091원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 35,528,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 보증금 인수 | — | 188,430,646원 |
예상 집행비용은 1,077,646원입니다. 양철훈의 임차보증금과 전세권은 같은 사람의 동일 금액 채권이므로 독립된 보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 인수액은 배당금이 아니라 낙찰자의 별도 부담입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 37,647,000원 + 188,430,646원 = 226,077,646원입니다. 매각대금 중 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들면 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다. 결국 실질취득액은 보증금 225,000,000원 부근에 고정되고, 집행비용 추정액만큼 차이가 발생합니다.
유찰 시나리오 — 더 떨어져도 실질취득은 2.25억대
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 보증금 예상 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 (현재) 감정가 16.81% |
37,647,000원 | 188,430,646원 | 226,077,646원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
26,352,900원 | 199,521,452원 | 225,874,352원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
18,447,030원 | 207,285,017원 | 225,732,047원 |
6회 유찰 시 최저매각가는 26,352,900원, 7회 유찰 시에는 18,447,030원까지 하락하는 시나리오입니다. 그러나 실질취득액은 각각 225,874,352원, 225,732,047원으로 여전히 2억 2,500만원을 웃돕니다.
즉 5회에서 7회로 유찰 횟수가 늘어나도 낙찰가 하락에 비례하는 실질적인 취득원가 절감은 발생하지 않습니다. 보증금 인수액이 반대 방향으로 증가하기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 와동의 와동초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 밀집지역이며 도로변에는 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물 구조. 2018년 준공된 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕의 5층 건물이며 필로티 구조를 갖추고 있습니다. 개별난방, 도시가스, 급배수·위생·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 주택 유형. 8세대 규모의 도시형생활주택으로, 대상은 3층 302호입니다. 대단지 아파트가 아닌 소규모 다세대주택이라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 도로 및 토지. 동남측 포장도로에 접하며, 토지는 도시형생활주택 부지로 이용되고 있습니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,635,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등이 적용됩니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부도 확인해야 합니다.
- 건물 특이사항. 프라임캐슬 B동은 동북측 프라임캐슬 A동과 동측 벽체가 연결되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 주택으로 거래 표본이 매우 적습니다. 확인되는 동일 면적 실거래가 2022년 3월 1건에 그쳐, 실제 매각 가능가격과 매도 소요기간의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양철훈 보증금 인수 여부. 매각물건명세서에는 미배당 보증금을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 입찰 전 최신 명세서와 임차권등기 내용을 대조하고, 배당 이후 잔존채무의 처리 및 임차권 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 처리. 2022.03.23 설정된 양철훈 명의 전세권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 주택임차권과의 관계, 실제 피담보채권의 동일성, 매각 이후 전세권의 존속·말소 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 동일인 권리관계. 양철훈은 임차인·전세권자·경매신청채권자로 등장합니다. 소유권 취득과 전세권 설정이 모두 2022.03.23에 이루어진 점, 매매 거래가액과 임대차보증금이 모두 225,000,000원인 점도 계약서와 실제 금전수수 관계를 통해 확인해야 합니다.
- 차인의 실제 임대차 여부. 차인의 전입일, 점유개시일, 계약 당사자, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 가능·미상 상태이며, 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 실질취득액 기준 자금계획. 최저가 37,647,000원만을 취득원가로 잡아서는 안 됩니다. 현재 기준 예상 실질취득액은 226,077,646원이며, 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등은 별도로 검토해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 확인되는 거래는 2022.03의 225,000,000원 한 건입니다. 2026년 현재의 실제 매매 가능가격과 호가, 인근 유사 다세대주택 거래를 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
- 명도 및 실제 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 현장 방문과 현황조사서 확인을 통해 실제 점유자 및 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 미납 공용관리비, 공과금, 실제 관리 주체를 확인하고 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 2026.08.12 발급 등기사항전부증명서에 나타난 권리관계를 바탕으로 분석했으므로, 매각기일 직전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,764만원짜리 집이 아니라, 실질 2.26억원짜리 위험물건”
이 사건은 최저매각가와 실제 취득원가가 크게 다른 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 감정가 224,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 37,647,000원까지 내려왔지만, 양철훈의 보증금 225,000,000원 중 예상 미배당액을 합치면 실질취득액은 226,077,646원입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 매수인이 인수하는 보증금이 늘어나기 때문에, 총 취득원가는 약 2억 2,500만원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 차인이라는 별도 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험도 배제할 수 없습니다.
가격 비교에서도 우위를 확보하지 못했습니다. 확인되는 거래가 2022년 3월의 225,000,000원인데, 현재 실질취득액은 이를 웃돕니다. 당시 거래 한 건으로 현재 시세를 단정할 수 없는 상황에서, 8세대 소규모 다세대주택의 환금성 위험과 5회 유찰이라는 사실까지 고려하면 적극적인 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류에 무게가 실립니다. 선순위 전세권과 임차권등기의 처리, 양철훈의 보증금 인수액, 차인의 독립된 임대차 여부, 그리고 현재 시장에서 실제 매각 가능한 가격을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 함정은 최저가가 아니라, 낙찰 이후에도 남는 225,000,000원 보증금 위험에 있습니다.
