인천지방법원 2025타경508641. 인천광역시 서구 가좌동 145-78, 가정로98번길 7-7에 위치한 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 157.4㎡, 지목은 대이며 감정평가상 건물은 1980.05.29 사용승인된 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이복희이고, 2023.11.03 강길자 명의 근저당권 240,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 인천신용보증재단 가압류, 농협은행 가압류, 강길자의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 구조 자체는 비교적 명료하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 240,398,000원으로 내려왔고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 30% 유찰 할인만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 단독주택과 토지는 개별성이 크므로 실제 응찰 전 주변 거래가격과 토지·건물의 개별 가치를 별도로 대조하는 과정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508641 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 145-78 · 가정로98번길 7-7 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 157.4㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 연와조 세멘와즙 · 사용승인일 1980.05.29 · 적벽돌 및 치장타일 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 이복희 (2023.05.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 343,425,722원 / 240,398,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강길자 / 254,027,397원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.11.03 강길자 근저당권입니다. 2023.05.25 설정됐던 옹진수산업협동조합 근저당권 204,000,000원은 2023.12.20 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 강길자 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후의 인천신용보증재단 가압류 59,284,000원, 농협은행 가압류 6,900,709원, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
이 사건은 감정가 343,425,722원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 240,398,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 30% 낮아졌지만, 감정가 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 곧바로 비교하기 어렵고, 이 사건에는 가격 판단에 사용할 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 240,398,000원 | 236,232,428원 | 69,952,281원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 168,278,600원 | 165,122,700원 | 141,062,009원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 117,795,019원 | 115,345,889원 | 190,838,820원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 168,278,600원, 117,795,019원으로 내려가지만 채권 미배당액은 141,062,009원, 190,838,820원으로 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 채권자의 미회수액이 아니라 낙찰가 자체가 주변 시장가격과 토지·건물 가치에 비해 적정한가를 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,165,572원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 강길자 | 240,000,000원 | 236,232,428원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 인천신용보증재단 | 59,284,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,900,709원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 240,398,000원을 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액 306,184,709원 중 채권자 배당은 236,232,428원, 미배당은 69,952,281원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천봉화초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 토지. 157.4㎡의 대지로, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,171,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 건물. 연와조 세멘와즙 구조로 사용승인일은 1980.05.29이며, 위생설비·급배수설비·난방시설이 구비돼 있습니다.
- 현황. 감정평가상 주택으로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자와 전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 240,398,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 위치·구조·이용상태를 현장에서 확인해 매각 대상과 일치하는지 점검해야 합니다.
- 노후도 점검. 사용승인일 1980.05.29인 주택이므로 건물 상태와 수선 필요성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획에 표시된 규제의 구체적 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 69,952,281원은 채권자의 미회수액이며, 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2023.11.03 강길자 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 압류 등이 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 제시외 건물까지 일괄매각에 포함된다는 점도 매각범위 측면에서는 확인할 수 있습니다.
반면 가격 판단에는 신중함이 필요합니다. 감정가 343,425,722원에서 한 차례 유찰돼 240,398,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장 대비 싼지는 확인되지 않았습니다. 여기에 1980.05.29 사용승인된 단독주택이라는 개별성과 토지 규제가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리관계는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 토지와 건물의 실제 가치, 점유현황, 주변 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
