인천지방법원 2025타경509004. 구월동 성신빌라 3층 303호, 전용 28.53㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류나 경매개시결정 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 고은아는 임대차계약일 2022.02.24, 확정일자 2022.02.28, 주민등록일자 2022.03.15, 경정된 점유개시일자 2022.03.17이고, 말소기준권리는 2023.11.16 남동구 압류입니다. 따라서 전입·점유가 말소기준보다 앞서며 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 45,500,000원은 감정가의 70%이고, 단순 가격지표로는 최근 12개월 평균의 56.9%입니다. 하지만 이 수치는 이 사건의 실제 비용을 설명하지 못합니다. 예상배당에서 집행비용 1,219,000원을 먼저 빼고 고은아에게 44,281,000원이 우선변제되면, 보증금 105,000,000원 중 60,719,000원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 45,500,000원 + 60,719,000원 = 106,219,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509004 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1118-22 성신빌라 3층 303호 · 문화서로61번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.53㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김기석 · 2022.02.23 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고은아 / 117,670,579원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 준공 / 세대수 | 1994.01.06 / 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.11.16 남동구 압류입니다. 그 뒤의 2024.05.07 국 압류와 2025.04.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 고은아는 2022.03.15 주민등록, 경정된 점유개시일 2022.03.17로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.03.26에 이루어졌지만 그 등기에 기재된 선행 전입·점유와 확정일자가 권리분석의 기준입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 핵심
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은아 3층 303호 28.53㎡ 전부 | 2022.03.15 / 2022.03.17 | 2022.02.28 | 105,000,000원 | 2024.03.26 배당요구 有 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 60,719,000원 |
을구 5-2는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 을구 5번 임차권의 점유개시일자를 2022.03.17로 경정한 등기입니다. 따라서 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 고은아 1명이며, 보증금은 105,000,000원입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에 묶인다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 그만큼 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 낮아질 뿐 실질취득은 약 105,000,000원 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 45,500,000원 | 60,719,000원 | 106,219,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 31,849,999원 | 74,123,301원 | 105,973,300원 |
| 3회 유찰 시 34% | 22,294,999원 | 83,506,311원 | 105,801,310원 |
즉 45,500,000원이 31,849,999원, 22,294,999원으로 내려가도 인수액이 60,719,000원, 74,123,301원, 83,506,311원으로 커집니다. 이 사건에서는 유찰 자체가 실질 매입원가를 크게 낮춰주지 않습니다. 최저매각가만 보고 할인율을 계산하는 방식이 특히 위험한 이유입니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 45,500,000원이 아니라 106,219,000원
성신빌라는 14세대, 1994.01.06 준공 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2022.01 전용 28.53㎡ 3층 105,000,000원, 2022.10 전용 30.72㎡ 3층 55,000,000원입니다. 최근 12개월 평균값은 80,000,000원, 최신 거래는 55,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 30.72㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2022.01 | 28.53㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
최저매각가 45,500,000원만 보면 최근 12개월 평균의 56.9%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권리 인수까지 합친 현재 회차 실질취득은 106,219,000원으로, 최근 12개월 평균 80,000,000원뿐 아니라 최신 거래 55,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건에 “시세보다 싸다”, “유찰돼 가격 메리트가 생겼다”는 평가를 붙일 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 1. 임차인 고은아 보증금 · 우선변제 | 105,000,000원 | 44,281,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 고은아 | 117,670,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,219,000원을 제외한 44,281,000원이 고은아의 임차보증금에 우선배당되는 시나리오입니다. 임차보증금 부족분 60,719,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월서초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 1994.01.06 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 본건은 3층 303호입니다. 상·하수도, 위생, 가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 관리상태. 감정평가서에는 옥상에 물이 고여 계단부분으로 넘쳐 흐르는 등 출입계단 관리상태가 불량하다고 기재돼 있습니다. 내부 상태와 구조는 이해관계인 부재로 확인되지 못했습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가 1,858,000원/㎡, 토지면적 226.1㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 1994년 준공 다세대주택이고 확인된 실거래가 2건으로 많지 않습니다. 가격 변동 폭도 55,000,000원에서 105,000,000원으로 큽니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 45,500,000원에 인수 60,719,000원을 더한 106,219,000원이 실제 가격 판단의 출발점입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 매각물건명세서상 고은아의 임대차보증금 105,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 1,219,000원, 임차인 배당 44,281,000원, 인수 60,719,000원 구조입니다. 실제 배당표 확정 전까지 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 고은아의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 신청채권자인 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 경매신청채권의 구성과 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 옥상·계단 누수성 관리문제 확인. 옥상에 물이 고이고 계단으로 흐른다는 감정평가서 기재가 있으므로 현장 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부 상태 및 구조가 확인되지 못했습니다. 점유·명도와 함께 내부 하자 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 기준 보수적으로 적용. 최근 12개월 평균 80,000,000원, 최신 거래 55,000,000원과 실질취득 106,219,000원을 비교하면 현재 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “보증금 105,000,000원”을 봐야 한다
표면만 보면 감정가 65,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 45,500,000원까지 내려온 저가 다세대처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 45,500,000원이 매수인의 전체 부담액이 아닙니다. 고은아의 보증금 105,000,000원 중 예상 미배당액 60,719,000원이 매수인에게 넘어오면서 현재 회차 실질취득은 106,219,000원이 됩니다.
더 유찰돼도 같은 구조가 이어집니다. 2회 유찰 시 낙찰가 31,849,999원에 인수 74,123,301원, 3회 유찰 시 낙찰가 22,294,999원에 인수 83,506,311원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 총부담은 임차보증금 수준에 사실상 묶입니다.
시세 측면에서도 현재 실질취득 106,219,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원과 최신 거래 55,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 14세대의 소규모·1994년 준공 다세대라는 환금성 요소, 옥상 물고임과 계단 관리상태 불량이라는 물적 리스크까지 겹칩니다. 최저가 할인은 커 보이지만, 권리 인수까지 합치면 가격 경쟁력이 없는 고위험 인수형 사건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
