수원지방법원 2025타경52207. 경기도 안산시 상록구 이동에 위치한 송호하우스 1층 102호 다세대주택입니다. 소유자는 이준재이며, 2023년 1월 3일 소유권보존등기와 함께 반월신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 552,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 4월 18일 반월신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

경매 진행 중인 2025년 10월 27일 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 별도 근저당권이 하나 더 설정된 것은 아닙니다. 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 안산시 압류도 이미 말소됐습니다.

다만 권리관계가 단순해 보인다고 바로 안전한 입찰이라고 판단해서는 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이기 때문입니다. 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 확인 필요

이 사건의 말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 반월신용협동조합 근저당권(채권최고액 552,000,000원)입니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하고, 근저당권 이전등기도 원 근저당권에 수반된 권리관계이므로 별도 인수채무를 발생시키지 않습니다.

2025년 4월 18일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2025년 11월 20일 접수된 안산시 압류는 같은 달 27일 말소등기가 완료되어, 현재 별도의 압류 인수 문제로 볼 사항은 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인은 미확인

이 물건은 감정가 840,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 411,600,000원입니다. 감정가 대비 비율만 보면 큰 폭의 가격 조정이 이루어졌습니다.

하지만 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 다릅니다. 송호하우스는 총 2세대 규모의 다세대주택으로, 동일 조건의 거래가격을 확인할 수 없어 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 비교 대상으로 확인된 면적 139.105㎡도 본건과 면적 일치가 검증되지 않았으므로 이를 그대로 시세 산정 기준으로 사용할 수 없습니다.

향후 유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며, 매수인 인수액과는 다릅니다. 각 회차 인수 0원은 새로운 임차권 등 인수 대상 권리가 없다는 전제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 411,600,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,516,000원을 제외한 405,084,000원이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 552,000,000원 기준 146,916,000원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 460,000,000원으로, 현재 회차 예상배당액 405,084,000원으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이 부족분은 매수인이 부담하는 인수금과 구분해야 합니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다는 판단은 채권이 전액 배당되는지 여부와 별개입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세, 최우선변제권, 실제 배당요구 및 채권액 변동이 반영되면 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당권은 이전등기가 있으므로 실제 배당권자 및 채권승계 관계를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 이동 소재 송호고등학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성된 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 지상 2층 건물이며, 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 마감입니다. 급·배수 및 위생설비, 도시가스, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 실제 이용형태. 공부상 1층 102호이나 현황상 1층 하부층 및 2층 상부층으로 이용하며 다락이 있습니다. 내부구조와 각 층의 이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 토지·도로. 토지는 대체로 평탄한 세장형으로, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 338.0㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항이 있어 관련 제한 및 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 층별 구조와 다락 부분은 별도 실사가 필요합니다.
• 환금성. 2022.12.09 준공된 총 2세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 조건의 실거래 비교가 어려워 일반 아파트처럼 거래가격을 쉽게 산정하기 어렵고, 향후 매각 시 유동성 위험이 존재할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·전입세대 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 주민등록 전입 시점, 임대차계약 및 실제 점유자를 확인해야 합니다. 대항력과 보증금 인수 여부가 가장 중요한 권리 확인 사항입니다.
• 매각물건명세서 대조. 낙찰자가 인수할 권리, 점유관계, 보증금 관련 기재 및 특별매각조건을 원본으로 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 반월신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 경위와 현재 권리자를 등기 원본으로 확인해야 합니다. 같은 근저당권을 중복 채권으로 계산해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 주변 다세대주택 중 건축연도, 위치, 면적, 실제 층별 구조가 비슷한 거래를 확인하고 감정가와 현재 최저가를 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로는 저가매수 여부를 판단할 수 없습니다.
• 현장 실사. 1층 하부층·2층 상부층 및 다락의 실제 구조, 출입 동선, 누수와 균열, 설비 상태 등을 확인해야 합니다.
• 환금성 검토. 총 2세대 건물이라는 특성과 비교 거래의 부족을 감안해 금융기관 담보평가 가능성 및 향후 매각 소요기간을 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 411,600,000원에서 추가 유찰되면 288,120,000원, 201,684,000원 시나리오가 제시됩니다. 다만 유찰 여부와 별개로 적정 입찰가는 실거래 시세 및 권리 확인 결과를 기준으로 결정해야 합니다.
• 체납금·조세채권. 압류등기가 이미 말소됐더라도 미납 조세나 공용관리비 등 별도 확인이 필요한 비용이 있는지 점검해야 합니다.
• 입찰보증금·매각조건. 실제 입찰보증금, 특별매각조건, 입찰 방식과 준비서류를 매각기일의 법원 공고문으로 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험”

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 840,000,000원의 감정가가 2회 유찰을 거쳐 411,600,000원으로 내려왔다는 점입니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 하지만 경매에서 가장 중요한 질문은 감정가보다 얼마나 내려왔는지가 아니라 실제 가치보다 얼마에 취득할 수 있는지입니다.

등기상으로는 말소기준 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 기존 안산시 압류도 말소되어 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 예상배당에서 채권자에게 146,916,000원의 미배당이 발생하더라도 그 금액이 매수인 인수채무로 연결되지는 않습니다.

그러나 임대관계가 미상이고 실제 점유자의 대항력 여부를 확인하지 못했습니다. 또한 거래 비교가 어려운 2세대 규모 다세대주택인 데다, 현황상 복층 형태와 다락을 갖추고 있어 물건 특성에 따른 가치 차이도 큽니다.

결론은 '등기권리 구조는 단순하지만, 입찰 판단은 보류'입니다. 실제 점유관계와 인수 위험을 먼저 확인하고, 비교 가능한 실거래와 현장 상태를 통해 적정가격을 검증해야 합니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 입찰을 서두를 물건은 아닙니다.