수원지방법원 2025타경52207. 안산시 상록구 이동 송호하우스 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 이준재이고, 말소기준권리는 2023년 1월 3일 설정된 반월신용협동조합 채권최고액 552,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025년 4월 18일 반월신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 해당 근저당권은 2025년 9월 10일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
현재 매각예정가는 411,600,000원입니다. 예상 집행비용 6,516,000원을 제외하면 근저당권에 405,084,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 146,916,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 등기상 담보채권자의 미회수분이지, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52207 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 이동 675-1 송호하우스 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 박우물3길 12-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상2층 건 내 1층 102호 · 현황 1층(하부층) 및 2층(상부층), 다락 소재 |
| 소유자 | 이준재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 840,000,000원 / 411,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
등기상 말소기준은 2023.01.03 반월신용협동조합 근저당권입니다. 2025.04.18 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.11.20 안산시 압류가 등기됐으나 2025.11.26 해제되어 2025.11.27 말소등기까지 완료됐습니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 그 이전은 기존 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리이전입니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰률만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 840,000,000원, 현재 최저매각가는 411,600,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 288,120,000원, 4회 유찰 시에는 201,684,000원입니다.
그러나 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 실거래가가 제시되지 않았습니다. 송호하우스는 총 2세대이고, 대상 면적은 139.105㎡이나 거래 면적 매칭은 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 411,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,516,000원 |
| 1. 근저당권 · 반월신용협동조합 | 552,000,000원 | 405,084,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 552,000,000원 중 405,084,000원이 배당되고 146,916,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 411,600,000원 | 405,084,000원 | 146,916,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 268,713,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 201,684,000원 | 198,060,424원 | 353,939,576원 | 0원 |
④ 물건 특성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 호수 표시는 1층 102호이나 현황은 1층 하부층과 2층 상부층으로 구성되고 다락이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕의 지상2층 건물이며 외벽은 타일 붙임, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 송호고등학교 남측 인근이며 단독주택·근린생활시설·공원·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 338.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 총 2세대 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,696,000원/㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 송호하우스는 총 2세대이며 대상 면적 139.105㎡에 대응하는 거래 면적 매칭이 되지 않아 동일 단지 실거래를 통한 가격 검증이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 840,000,000원에서 411,600,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요. 직접 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않습니다.
- 현황 구조 확인. 공부상 1층 102호이지만 감정 현황은 1층 하부층과 2층 상부층 및 다락이 존재합니다. 현장 구조와 사용상태를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 반월신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당과 인수를 구분. 근저당권 미배당이 발생하더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 및 가격자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.03 반월신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 2회 유찰을 거쳐 최저가도 411,600,000원까지 내려왔습니다.
다만 투자 판단의 핵심은 할인율이 아니라 실제 시세입니다. 송호하우스는 총 2세대이고 대상 면적과 비교 가능한 거래 면적이 매칭되지 않아, 현재 자료만으로 최저가가 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 여기에 공부상 1층 102호와 현황상 복층 형태 및 다락이라는 물리적 특성도 존재합니다. 권리는 검토하기 쉽지만, 가격과 현황은 직접 확인해야 하는 다세대 물건입니다.
