인천지방법원 2025타경33361. 김포 풍무동 유현마을 208동 4층 405호 아파트입니다. 소유자 김경선은 2012.04.19 매매를 원인으로 2012.04.26 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 318,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 255,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2013.12.11 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자 역시 한국주택금융공사입니다.
이후 설정된 문천식의 채권최고액 240,000,000원 근저당과 성연춘의 채권최고액 60,000,000원 근저당, 2025.04.24 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기상 매각으로 소멸하는 구조여서 등기권리 인수액은 0원입니다. 권리에서 주의할 부분은 선순위 권리보다 임차인 점유와 배당관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33361 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 759 유현마을 208동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 유현로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가 이용상태 176㎡형 아파트 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김경선 · 2012.04.26 소유권이전 · 거래가액 318,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 344,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 175,352,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 기준
핵심은 2012.04.26 설정된 국민은행 근저당입니다. 이 근저당은 2013.12.11 한국주택금융공사로 이전됐지만 권리의 선후관계 기준일은 그대로 2012.04.26입니다. 문천식·성연춘 근저당은 2021.04.22 설정으로 후순위이며, 현재의 임의경매개시결정도 2025.04.24로 모두 기준권리보다 뒤입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리들입니다.
② 임차인 — 4명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍진미 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 위양호 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 위린 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 위찬 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차인은 4명이며 모두 전입일이 2024.06.25입니다. 말소기준일 2012.04.26보다 훨씬 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 얼마인지와 관계없이 대항력에 기초해 낙찰자에게 보증금 반환채무가 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 83.1%
유현마을(현대프라임빌) 동일 면적 134.52㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 평균은 414,583,333원, 최신 거래는 2026.08의 413,000,000원입니다. 현재 최저가 344,400,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 역시 344,400,000원으로 봅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.52㎡ | 18 | 413,000,000원 |
| 2026.06 | 134.52㎡ | 8 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 134.52㎡ | 17 | 407,000,000원 |
| 2026.06 | 134.52㎡ | 15 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 134.52㎡ | 9 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 134.52㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 134.52㎡ | 18 | 427,000,000원 |
| 2026.02 | 134.52㎡ | 7 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 134.52㎡ | 17 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 134.52㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 134.52㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 134.52㎡ | 8 | 428,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.52㎡ | 12건 | 414,583,333원 |
최근 거래 범위는 330,000,000원~465,000,000원입니다. 현재 최저가 344,400,000원은 최근 최저 거래 330,000,000원보다는 높지만, 최근 12개월 평균 414,583,333원과 최신 거래 413,000,000원보다 낮습니다. 감정가 492,000,000원은 최근 최고 거래 465,000,000원보다도 높은 수준이었고, 1회 유찰을 거치면서 비로소 실거래권 안쪽으로 내려왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 344,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,621,600원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 국민은행 설정 | 255,600,000원 | 255,600,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 문천식 | 240,000,000원 | 83,178,400원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 성연춘 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 배당에서 채권 총액은 555,600,000원, 채권자 배당액은 338,778,400원, 미배당액은 216,821,600원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 344,400,000원 | 338,778,400원 | 216,821,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 241,079,999원 | 236,904,879원 | 318,695,121원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 168,755,999원 | 165,593,415원 | 390,006,585원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 유형이 아닙니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아져 채권자 미배당액이 커지더라도, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 유현초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 주거여건은 보통으로 평가됐고 다소 항공 소음이 발생하는 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 17개동 · 1,351세대 · 주차 2,663대 규모이며, 사용승인 관련 준공일은 2003.12.09로 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·고도지구·성장관리권역·장애물제한표면구역·진입표면구역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함으로 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 시장 표본. 동일 면적 134.52㎡ 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며, 거래가는 330,000,000원~465,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명의 실제 점유 확인. 홍진미·위양호·위린·위찬 모두 전입일은 2024.06.25로 후순위지만, 현재 누가 실제 점유하는지는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 모두 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당관계와 최우선변제 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
- 근저당권 이전 관계 확인. 말소기준인 국민은행 근저당은 2013.12.11 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 경매개시 채권자도 한국주택금융공사입니다.
- 시세 상한 확인. 현재 최저가 344,400,000원은 최근 평균 414,583,333원보다 낮지만 최근 실거래 최저 330,000,000원보다 높습니다. 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 항공 소음 확인. 감정평가에서 다소 항공 소음이 발생한다고 명시돼 있으므로 현장 체감 수준을 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 점유와 가격
권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.04.26 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 4명은 모두 2024.06.25 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수 역시 0원입니다. 가격도 감정가 492,000,000원에서 1회 유찰되어 344,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 414,583,333원의 83.1%입니다.
다만 임차인 4명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 점유 인도는 마지막 확인이 필요합니다. 결론적으로 선순위 인수 위험은 낮고 가격도 실거래 평균 아래지만, 임차인 세부정보와 현장 점유를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
