수원지방법원 2025타경52222. 경기도 시흥시 배곧동 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 5층 524호입니다. 감정평가 이용상태는 일반공장(아파트형공장 ; 공장, 실외기실)으로 확인됩니다. 2019.04.17. 소유권이 이상원에게 이전된 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 343,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 시흥시·용인시 압류와 신용보증기금·중소기업은행·비엔케이캐피탈의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 등이 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52222 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 5층 524호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 일반공장(아파트형공장 ; 공장, 실외기실) |
| 건물 | 2019.03.22. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 5층 524호 |
| 소유자 | 이상원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 137,543,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 343,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.17. 중소기업은행 근저당권입니다. 신탁등기는 그보다 앞선 2019.03.27. 소유권보존 당시 존재했지만 2019.04.17. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 이후 확인되는 압류·가압류와 2025.04.28. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 401,000,000원, 현재 최저매각가는 137,543,000원입니다. 3회 유찰된 결과 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 96,280,100원, 5회 유찰 시 67,396,070원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 아파트가 아니라 아파트형공장이므로, 실제 거래가격과 해당 호실의 업무·공장 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,543,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,725,602원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 343,200,000원 | 134,817,398원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 107,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 129,049,793원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 29,229,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 608,979,747원 중 현재 가정에서 배당되는 금액은 134,817,398원, 미배당은 474,162,349원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 137,543,000원 | 134,817,398원 | 474,162,349원 |
| 4회 유찰 시 | 96,280,100원 | 94,147,058원 | 514,832,689원 |
| 5회 유찰 시 | 67,396,070원 | 65,782,941원 | 543,196,806원 |
현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신청채권자인 중소기업은행은 현재 회차에서도 채권최고액 343,200,000원을 전액 배당받지 못하며, 유찰이 추가될수록 배당액은 더 감소합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반공장(아파트형공장 ; 공장, 실외기실)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 판단하면 안 됩니다.
- 위치. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트형공장과 일부 근린생활시설·공공시설로 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북동측으로 왕복 4차선 도로를 이용합니다.
- 건물. 2019.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 524호입니다. 위생·급배수·승강기·실내소화전·화재탐지경보·실내주차장·스프링클러·방송·CCTV 설비가 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로2류·중로1류·소로1류에 접하고, 토지는 평지의 가로장방 형태입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 확인된 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 자체만으로 환금성이나 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실과 실제 시장가격이 저렴하다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 아파트형공장 동일·유사 호실의 거래가격을 먼저 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 시흥시·용인시 압류와 관련해 당해세 여부가 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 매각 전 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 일반공장(아파트형공장) 이용입니다. 주거용 아파트의 시세·수요 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 2019.04.17. 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조 자체는 명확합니다. 2019.04.17. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 낙찰자가 인수하는 금액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 401,000,000원에서 3회 유찰돼 137,543,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 이용상태도 일반공장(아파트형공장)입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 세금 압류가 존재한다는 점까지 감안하면, 이 물건은 권리보다 시세·점유·용도 검증이 입찰의 승부처입니다.
