405,300,000원
인천지방법원 2025타경509872. 가좌동 주안비티센터2차 제1층 제115호로, 감정평가상 물품 제조공장으로 이용 중입니다. 소유자 정진호는 2017.11.24 매매를 원인으로 2018.01.03 소유권을 이전받았고 거래가액은 576,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 630,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 405,300,000원으로 감정가 579,000,000원의 70% 수준입니다. 다만 가격이 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 가격보다 먼저 임차 점유 범위와 매각에서 제외되는 기계기구의 범위, 그리고 제조공장으로서의 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509872 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 530-3 주안비티센터2차 1층 115호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 물품 제조공장으로 이용 중 |
| 건물 | 일반철골구조 패널지붕 6층 건물 내 제1층 제115호 · 사용승인일 2017.11.24 |
| 소유자 | 정진호 · 거래가액 576,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 579,000,000원 / 405,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.11.30 설정됐던 중소기업은행 채권최고액 11,400,000,000원의 선행 공동담보 근저당은 2018.01.03 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2018.01.03 새로 설정된 중소기업은행 근저당권 630,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·케이비국민카드·이주성·중소기업은행의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 믿음이엔지, 정진호 | 115호내 2층 | 2023.06.02 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고일 2023.06.02는 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 설정일 2018.01.03보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 경매 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 조사됐고, 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 구조도 아닙니다. 다만 현황조사상 115호내 2층 점유가 확인돼 있으므로 실제 인도 범위와 점유 상태는 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 405,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,453,000원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 630,000,000원 | 398,847,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 262,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,737,324원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이주성 | 23,082,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 49,560,386원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,453,000원을 제외한 398,847,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 총 청구액 985,879,710원 중 398,847,000원이 배당되고 미배당은 587,032,710원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 405,300,000원 | 398,847,000원 | 587,032,710원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 283,710,000원 | 278,938,060원 | 706,941,650원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 198,597,000원 | 195,016,642원 | 790,863,068원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 이 사건의 권리구조에서는 대항력 임차인의 보증금을 추가로 떠안는 형태가 아닙니다. 따라서 현재회차의 실질취득은 405,300,000원, 2회 유찰 시에는 283,710,000원, 3회 유찰 시에는 198,597,000원으로 각 매각가와 동일합니다. 반대로 채권자 측 미배당액은 회차가 내려갈수록 커집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 가좌동 소재 주안국가산단역(인천2호선) 북측 인근이며, 주위는 공장·지식산업센터 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 주안국가산단역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 제1층 제115호는 물품 제조공장으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비, 소화전, 승객용·화물용 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 평탄한 가장형이며 북서측 및 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역이며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,312.3㎡, 공시지가 1,445,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 제외 범위 확인. 공장 내 기계기구 등은 매각에서 제외됩니다. 부동산과 일체로 보이는 설비라도 실제 매각 포함 여부를 구분해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 주식회사 믿음이엔지, 정진호가 115호내 2층을 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 인도 과정은 별개의 문제입니다.
- 현재 회차 자금. 현재 최저매각가는 405,300,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 후순위 미배당과 인수 구별. 현재 회차 채권 미배당 587,032,710원은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
- 공장 용도 확인. 일반공업지역·산업시설구역 내 물품 제조공장으로 사용 중이므로 실제 사용계획과 관련 제한사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공장 자체를 봐야 한다”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2018.01.03 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사상 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체에는 반드시 확인해야 할 지점이 있습니다. 현재 물품 제조공장으로 이용되고 있고 공장 내 기계기구 등은 매각에서 제외됩니다. 1회 유찰로 최저가는 405,300,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 투자 매력을 단정하기보다 실제 점유, 제외 기계기구, 공장시설 범위와 이용 적합성을 먼저 확인하는 것이 맞습니다. 권리는 합격권, 현장은 확인 필수. 이 물건의 핵심은 그 구분입니다.
