101,413,000원
수원지방법원 2025타경52256. 시흥 정왕동 가람타워 1층 106호 근린시설입니다. 감정가는 862,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,413,000원입니다. 등기상 핵심은 2022년 9월 29일 설정된 수원지구원예농업협동조합 근저당권 813,800,000원으로, 이것이 말소기준입니다. 이후 설정된 주식회사텐 근저당권 153,168,000원, 남양주세무서장 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 이지완 1명이 확인됩니다. 보증금은 30,000,000원이고 전입일은 2022년 12월 21일로 말소기준일인 2022년 9월 29일보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52256 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703-9 가람타워 1층106호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 거북섬1길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 박현두 · 2022.09.29 소유권이전 · 거래가액 914,785,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 862,000,000원 / 101,413,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 645,447,058원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
초기 신탁 및 군포신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.09.29 설정된 수원지구원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 주식회사텐 근저당권, 남양주세무서장 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지완 | 106호 · 주거 | 2022.12.21 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준일 이후여서 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 11.76%라도 시세 검증 없이는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 101,413,000원은 감정가 862,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 본건에는 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
오히려 6회 유찰이라는 결과 자체가 중요합니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 본건은 음식점 이용, 거북섬 인근 상업지역, 임차·점유 형태 확인 필요성이 함께 있습니다. 현재 가격이 낮아진 원인을 권리뿐 아니라 상권·수익성·공실·실제 이용상태에서 찾아야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,219,782원 |
| 1. 근저당 · 수원지구원예농업협동조합 | 813,800,000원 | 99,193,218원 |
| 2. 근저당 · 주식회사텐 | 153,168,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 966,968,000원 중 채권자 배당은 99,193,218원, 미배당액은 867,774,782원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북서측 인근 가람타워 1층으로, 주변은 아파트단지·주거나지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용. 감정평가상 음식점으로 이용 중입니다. 다만 임차인 조사에는 주거로 기록돼 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 폭 약 15m 포장도로, 동측 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,410.3㎡, 공시지가 2,067,000원/㎡, 평지·정방형·중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 101,413,000원은 감정가의 11.76%지만 실거래 자료가 없으므로, 감정가 할인율이 아닌 현장 임대료·공실·매매사례를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 음식점 이용과 임차인 조사상 주거 이용이 다릅니다. 106호의 실제 영업·주거·점유 상태를 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 이지완의 전입일은 2022.12.21로 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부는 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 공유수면관리및매립에관한법률 관련 금지사항 부기등기의 구체적 제한 내용을 확인하세요.
- 6회 유찰 원인. 권리 인수액은 0원이므로 반복 유찰 원인을 상권·수익성·공실·점유·매수수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 6회 유찰의 이유를 먼저 봐야 한다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.29 수원지구원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 주식회사텐 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이지완도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 최저가 101,413,000원을 곧바로 기회로 볼 수는 없습니다. 감정가 862,000,000원 대비 11.76%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없고 이미 6회 유찰됐습니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 음식점과 주거로 엇갈리는 이용상태 조사, 토지의 별도 부기등기가 겹칩니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 경쟁력은 미확인”입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 현재 상권과 실제 점유·수익성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
