인천지방법원 2025타경510542. 부평구 청천동 신세계맨션 2층 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정예지이며 2009년 7월 17일 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 72,000,000원입니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 88,073,970원입니다.

권리분석의 핵심은 2025년 7월 30일 강제경매개시결정보다 먼저 존재하는 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2016년 2월 20일, 확정일자 2016년 2월 25일, 주민등록·점유개시 2016년 3월 25일, 보증금 85,000,000원으로 등기되어 있습니다. 경매개시결정일보다 앞서 대항력을 갖춘 권리라 매각만으로 당연히 사라지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 임차권이 먼저다

현재 경매의 기준시점은 2025.07.30. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.04. 주택임차권등기가 남아 있고, 그 기초가 되는 주민등록·점유개시일은 2016.03.25., 확정일자는 2016.02.25.입니다. 즉 현 경매의 개시보다 선행하는 임차권이므로 매수인 인수 가능성을 전제로 계산해야 하는 구조입니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 별도 보증금이 아니다

보증기관 대위·승계 신고를 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 85,000,000원과 별도 보증금을 합산하지 않으며 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 별도로 표시된 ‘주택공사’ 점유관계는 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가 하락만큼 인수가 커진다

세 회차를 비교하면 구조가 선명합니다. 최저매각가는 69,300,000원에서 48,510,000원, 다시 33,957,000원으로 내려가지만, 매수인이 인수할 것으로 계산된 금액은 17,347,400원 → 37,763,180원 → 52,054,226원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 계속 85,000,000원 임차보증금 부근에 머뭅니다. 이 유형은 ‘유찰될수록 싸진다’는 일반적인 경매 직관이 그대로 적용되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,647,400원과 선순위 임차보증금 67,652,600원으로 매각대금 69,300,000원이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 17,347,400원은 매수인 인수로 계산되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 88,073,970원은 배당액 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다.
• 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 부평구청역 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평구청역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
• 현장상태. 감정평가 당시 문 앞에 ‘수도전 정수 예고장’이 있었고, 건물 외벽 표기상 ‘다동’으로 되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 69,300,000원이 아니라 인수 17,347,400원을 더한 86,647,400원을 현재 회차의 핵심 취득비용으로 보세요.
• 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가 48,510,000원이지만 인수액은 37,763,180원, 3회 유찰 시 매각가 33,957,000원이지만 인수액은 52,054,226원으로 커집니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 말소동의 범위와 효력, 실제 말소 절차 및 대항력 처리 내용을 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.
• 미상 점유관계 확인. 별도로 표시된 주택공사의 전입일·보증금·확정일자는 확인되지 않으므로 대항력 가능성을 열어두고 조사해야 합니다.
• 현장 확인. 수도전 정수 예고장 상태와 실제 점유·사용 여부를 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 기준으로 재확인하세요.

맺으며 — “유찰됐다”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다

이 사건의 겉모습은 감정가 99,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 69,300,000원으로 내려온 다세대 경매입니다. 하지만 권리구조를 넣어 계산하면 결론이 달라집니다. 경매개시보다 앞선 85,000,000원 주택임차권 때문에 현재 회차에서는 17,347,400원이 매수인 인수로 계산되고, 실질취득은 86,647,400원입니다.

더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득이 85,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 여기에 말소동의 확약서는 존재하지만 대항력 포기까지 확인되는 내용은 아니고, 별도의 점유관계도 대항력 여부가 미상입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 선순위 임차권의 실제 소멸 여부와 미배당 인수액을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 권리 확인 전에는 단순한 ‘1회 유찰 할인물건’으로 평가하기 어렵습니다.