인천지방법원 2025타경510786. 인천 미추홀구 주안동 한울아트빌 4층 403호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 임차인 서길원은 2022년 7월 20일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 6월 4일입니다. 말소기준권리는 2023년 1월 17일 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저매각가는 64,400,000원이고 예상배당에서 집행비용 1,559,200원을 제외한 62,840,800원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 57,159,200원이 매수인 인수액입니다. 따라서 실질적으로는 64,400,000원 + 57,159,200원 = 121,559,200원을 부담하는 구조입니다. 추가 유찰로 입찰가가 떨어져도 임차인에게 돌아가는 배당이 줄면서 인수액이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 120,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 35-45 한울아트빌 4층403호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경원대로922번길 28 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 38.80㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2001.06.08 |
| 소유자 | 이동우 (2020.07.09 매매 · 거래가액 79,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차보증금 잔액은 인수
2001년 한국주택은행의 채권최고액 52,000,000원 근저당은 국민은행으로 승계된 뒤 2020년 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2023.01.17 주택도시보증공사 가압류 171,000,000원입니다. 이후 솔림헬프자산관리대부 가압류, 부평구 압류, 경매개시결정 및 임차권등기는 등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서길원 | 제4층 제403호 38.80㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.20 | 2022.06.04 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
서길원은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 회차 매각대금만으로 보증금 전액을 돌려받을 수 없습니다. 예상배당액은 62,840,800원, 미배당 보증금은 57,159,200원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한울아트빌(3동)의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균 78,600,000원은 2022년의 125,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 61,500,000원이고 최신 거래는 2025년 7월 63,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -31.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 35.22㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2024.12 | 38.80㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 38.80㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2022.01 | 38.80㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.06 | 35.22㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 61,500,000원 |
표면 최저가 64,400,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 104.7%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이 사건에서는 여기서 끝이 아닙니다. 임차보증금 미배당분 57,159,200원을 더한 실질취득 121,559,200원을 기준으로 비교해야 합니다. 이는 최근 평균 61,500,000원과 최신 거래 63,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 임차인 서길원 보증금 | 120,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 솔림헬프자산관리대부 | 10,336,833원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서길원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 서길원의 미배당 보증금은 57,159,200원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 총 부담은 잘 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 57,159,200원 |
| 2회 유찰 시 | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 76,131,440원 |
| 3회 유찰 시 | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 89,412,009원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 45,080,000원으로 낮아지지만 인수액은 76,131,440원으로 늘고, 3회 유찰 시에는 매각가 31,555,999원에 인수액 89,412,009원이 붙습니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 한울아트빌(3동)은 15세대입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 간석역 서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 토지 공시지가는 1,244,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2001.06.08이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 표기. 매각물건명세서에는 외벽에 3동으로 표기된다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 64,400,000원 낙찰가에 57,159,200원 인수가 붙어 실질취득 121,559,200원입니다.
- 대항력 임차인 원본 확인. 임대차계약일 2022.06.04, 전입·점유 2022.07.20, 확정일자 2022.06.04 및 임차권등기·배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 서길원이 경매개시결정 채권자와 동일하므로 임대차계약과 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 5건 평균 78,600,000원보다 최근 12개월 평균 61,500,000원과 최신 거래 63,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래 대비 -31.7%이므로 과거 125,000,000원 거래를 현재 가치의 근거로 과대평가하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액은 각각 76,131,440원, 89,412,009원으로 늘어납니다.
맺으며 — “6,440만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저가는 64,400,000원이지만 경제적 부담을 그 숫자로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 서길원의 보증금 120,000,000원이 배당으로 전액 해소되지 않기 때문에, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 57,159,200원이고 실질취득은 121,559,200원입니다.
반면 최근 12개월 거래 평균은 61,500,000원, 최신 거래는 63,000,000원이며 최근 가격 추세도 -31.7%입니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것과 별개로, 대항력 임차보증금이 실질적인 가격을 고정시키는 사건입니다. 최저가는 내려왔지만 실질취득은 시세보다 높고, 추가 유찰도 근본적인 가격 문제를 해결하지 못합니다.
