인천지방법원 2025타경511719. 송도해모로월드뷰 305동 8층 803호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2013.03.29. 주식회사우리은행 근저당권이고 채권최고액은 392,700,000원입니다. 같은 날 설정된 송도새마을금고 근저당과 그 뒤에 형성된 후순위 담보권, 2025.08.25. 임의경매개시결정은 모두 이 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 880,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 616,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 768,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 850,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.2%로 시세 아래지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.9% 낮아진 흐름이라는 점은 반드시 가격 판단에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511719 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 157 송도해모로월드뷰 305동 8층 803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 113.9066㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 38층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김경철 · 단독소유 · 거래가액 616,928,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 880,000,000원 / 616,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 361,872,121원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 우리은행
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2013.03.29. 주식회사우리은행 근저당권이고, 같은 날의 송도새마을금고 근저당, 2021.11.19. 및 2025.07.03. 배재준 근저당, 2025.08.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 시세 비교 — 70% 회차, 최근 시세의 80.2%
해모로월드뷰 동일 면적 113.91㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 784,166,666원이지만, 과거 고가 거래 영향을 줄이기 위해 가격 판단은 최근 12개월 10건 평균 768,500,000원과 최신 거래 850,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 113.91㎡ | 19 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 113.91㎡ | 27 | 830,000,000원 |
| 2026.04 | 113.91㎡ | 12 | 780,000,000원 |
| 2026.04 | 113.91㎡ | 13 | 810,000,000원 |
| 2026.03 | 113.91㎡ | 30 | 670,000,000원 |
| 2026.02 | 113.91㎡ | 31 | 795,000,000원 |
| 2026.01 | 113.91㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 113.91㎡ | 2 | 780,000,000원 |
| 2025.09 | 113.91㎡ | 3 | 760,000,000원 |
| 2025.09 | 113.91㎡ | 19 | 760,000,000원 |
| 2025.05 | 113.91㎡ | 7 | 875,000,000원 |
| 2025.05 | 113.91㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 768,500,000원 |
현재 최저가 616,000,000원은 최근 12개월 평균 768,500,000원의 80.2%입니다. 최신 거래 850,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 신건이었던 감정가 880,000,000원과 달리 1회 유찰 후에는 명확한 가격 간격이 생겼습니다. 다만 최근 거래 흐름 자체가 이전 구간 대비 -10.9%이므로 현재 할인폭 전부를 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 616,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,560,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 392,700,000원 | 392,700,000원 |
| 2. 근저당 · 송도새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 배재준 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 근저당 · 배재준 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,740,000원 |
현재 최저가 616,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외하고도 배당표상 채권액 598,700,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 8,740,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 616,000,000원 | 598,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 431,200,000원 | 424,488,000원 | 174,212,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 301,840,000원 | 296,814,240원 | 301,885,760원 |
2회 또는 3회 유찰 시에는 후순위 채권의 미배당이 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동, 인천지하철1호선 캠퍼스타운역 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지·근린생활시설·업무시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 캠퍼스타운역이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 38층 건물 내 8층 803호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 해모로월드뷰 638세대, 2012.12.03. 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 공시지가. 3,241,000원/㎡이며 토지는 평지의 정방형, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 784,166,666원보다 최근 12개월 평균 768,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.9% 낮습니다. 현재 80.2% 수준의 할인폭에 하락 리스크를 별도로 반영할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계와 인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.25.입니다. 매각기일 전후 추가 권리변동 여부를 원본으로 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 감정평가서상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2026.08.25.까지로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 한 단계 내려왔다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리보다 앞선 인수 요소가 확인되지 않고, 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 깨끗합니다. 가격도 감정가 880,000,000원에서 1회 유찰되어 616,000,000원까지 내려오면서 최근 12개월 평균 768,500,000원의 80.2%가 됐습니다.
다만 시장이 같은 방향으로 움직인 것은 아닙니다. 최근 거래 추세는 -10.9%로 내려와 있습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 30% 할인”이라는 한 숫자로 평가하기보다는, 권리 안전성 + 최근 시세 대비 약 20% 간격 + 하락 추세를 함께 놓고 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격이고 가격도 매력 구간에 들어왔지만, 하락장의 안전마진까지 확보했는지는 최종 응찰가에서 결정됩니다.
