인천지방법원 2025타경512030. 인천 미추홀구 주안동 주공빌라 에이동 4층 402호, 공부상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 101,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2019.07.09 전입·점유를 기초로 한 108,000,000원 주택임차권이 2022.08.24 말소기준 압류보다 앞선 대항력을 갖는다는 점입니다. 배당표만 보면 미배당 38,972,600원이 매수인에게 넘어오는 구조지만, 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.
또 하나 중요한 점은 임차관계의 성격입니다. 신고된 한국토지주택공사는 보증·승계 성격의 신고로 분류되어 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 따라서 108,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 다만 확약의 효력은 을구 5번 주택임차권에 한정되며, 확약 밖의 별도 점유자나 임차관계가 존재한다면 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512030 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1289-17 주공빌라 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 54.05㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 · 대상 4층 402호 · 사용승인 1992.06.05 |
| 소유자 | 박성현 · 2019.08.16 소유권이전 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 113,769,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 동 표시 | 공부상 ‘에이동’ · 현황상 ‘10동’ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.08.24 국의 압류입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차관계는 임대차계약일 2019.06.15, 확정일자 2019.06.17, 전입·점유 2019.07.09로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원 임대차를 기준으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.06.14 다시 등기된 108,000,000원 주택임차권 역시 매각으로 소멸 표시가 되어 있으나, 배당으로 전액 회수하지 못하는 금액은 대항력 때문에 매수인 인수로 계산됩니다.
| 신고 권리자 | 구분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증·승계 신고 | 2019.07.09 | 2019.06.17 | 108,000,000원 | 대항력 有우선변제 有 | 승계 신고실질 인수 0원* |
실제 임차인 0명. 한국토지주택공사는 보증·승계 성격의 신고이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. * 배당계산상 미배당 38,972,600원은 매수인 인수로 산출되지만, 을구 5번 주택임차권에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 해당 주택임차권에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 기준보다 낮지만 하락 추세
주공빌라(10,11동)는 총 15세대이며 사용승인일은 1992.06.05입니다. 실거래 표본은 3건이고, 전체 평균은 93,333,333원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 89,000,000원, 최신 거래 93,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 가격 추세 -12.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 48.69㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2024.01 | 48.69㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.02 | 48.69㎡ | 1 | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 93,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 89,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 70,700,000원은 최근 12개월 평균 89,000,000원의 79.4%입니다. 최신 거래 93,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 기준보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다. 다만 가격 추세가 -12.7%이므로, 과거 평균과의 격차만 보고 안전마진을 과대평가하면 안 됩니다. 가격이 내려가는 시장에서는 낙찰 후 시세 역시 추가로 조정될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 108,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 113,769,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 38,972,600원으로 계산됩니다. 그러나 말소동의 확약서가 제출된 을구 5번 주택임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 집행비용·배당액은 제공된 배당 시뮬레이션 기준이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 대상 면적은 54.05㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·각급 학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 원거리에 인천 2호선 시민공원역이 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 남동측 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 사다리형 완경사 토지이며 지목은 대, 토지면적은 335.0㎡, 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제2종일반주거지역에 포함되고, 도로에 저촉되며 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 스라브지붕 구조로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주공빌라(10,11동)는 총 15세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 89,000,000원이지만 가격 추세가 -12.7%여서 매도 시 가격변동성과 거래빈도를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 그대로 적용되는지 문구와 대상을 대조해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 해당 임차권만 해소합니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증·승계 성격의 신고이므로 108,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 더하지 않아야 합니다. 실제 임차인 수는 0명입니다.
- 시세는 최근값 우선. 전체 평균 93,333,333원보다 최근 12개월 평균 89,000,000원과 최신 거래 93,000,000원, 추세 -12.7%를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘에이동’, 현황상 ‘10동’으로 표시가 다르므로 현장 물건 특정과 주소·호수 확인을 철저히 해야 합니다.
- 관리비·세금·배당 변동 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 배당액이 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “서류상 인수 38,972,600원, 확약 반영 실질 인수 0원”
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 108,000,000원 임차권이 감정가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 최저매각가 70,700,000원에서는 배당 후 38,972,600원이 남아 매수인에게 인수되는 계산이 나옵니다. 그러나 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 권리에 관한 실질 인수는 0원이고 실질취득도 70,700,000원으로 봅니다.
가격 측면에서는 실질취득 70,700,000원이 최근 12개월 평균 89,000,000원의 79.4%로 최근 기준보다 낮습니다. 그렇다고 단순한 저가 매물로 결론 내리기는 어렵습니다. 시장 가격 추세가 -12.7%이고, 총 15세대 다세대에 실거래 표본도 3건으로 제한적입니다. 결론적으로 확약으로 주된 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 하락 추세와 환금성, 확약 범위 및 실제 점유 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
