인천지방법원 2025타경512091. 인천 서구 경서동 초이스빌 4층 403호, 전용 52.455㎡ 다세대주택입니다. 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 93,800,000원입니다. 소유자 손재현은 2021년12월17일 매매를 원인으로 120,000,000원에 취득했고, 2025년9월에는 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%까지 내려온 가격이 아닙니다. 등기부 을구 5번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고, 주민등록일자와 점유개시일자가 2018.01.29., 확정일자가 2018.01.08.·2021.12.20.로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준인 2025.05.12. 압류보다 훨씬 앞섭니다. 등기부 자체도 이 권리를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 738-4 초이스빌 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.455㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.17. 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,506,849원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 갑구 10번, 2025.05.12. 서구(인천광역시) 압류입니다. 그 뒤의 2025.09.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2024.02.22. 을구 5번 주택임차권입니다. 등기 내용에는 임대차계약일자 2018.01.05.·2021.12.17., 주민등록 및 점유개시 2018.01.29., 확정일자 2018.01.08.·2021.12.20.이 기재돼 있어 선순위 대항력의 기초가 확인됩니다.
② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인 1명, 대위·승계 1건
한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 별도의 두 번째 임차인으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보고, 대위·승계 신고와 구분해서 판단해야 합니다.
| 구분 / 명의 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 · 주택공사 | 전입신고일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 대위·승계 · 한국토지주택공사 | 2018.01.29. | 100,000,000원 / 120,000,000원 | 有 | 有 | 말소기준 전 |
한국토지주택공사 명의 보증금 100,000,000원과 120,000,000원은 임대차계약 2018.01.05. 및 2021.12.17.에 대응해 등기된 금액으로, 서로 별개의 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 약세
초이스빌은 총 12세대, 2011.05.03. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 전용 52.455㎡와 면적이 맞는 거래를 포함한 실거래는 4건이고, 최근 12개월 평균은 104,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2024.07.의 102,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -0.5%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 52.46㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2024.04 | 52.46㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2022.04 | 53.31㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2021.12 | 52.46㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 104,500,000원 |
현재 최저가 93,800,000원은 최근 12개월 평균의 89.8%여서 순수 매각가격만 비교하면 낮습니다. 다만 이 사건에서는 최저가가 아니라 실제 인수액을 더한 실질취득가가 시세 판단의 기준입니다. 선순위 임차권이 그대로 살아 있고 120,000,000원 보증금 기준이 적용된다면 실질취득은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 125,506,849원 | 91,711,600원 |
| 미배당 | - | 33,795,249원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 신청채권자 청구액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 등기상 을구 5번 주택임차권은 말소기준 전 권리로 별도 확인이 필요합니다. 배당 계산값만으로 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 33,795,249원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 61,428,730원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 80,772,166원 |
대항력 있는 임차보증금이 매각가보다 큰 인수형이라면 추가 유찰이 반드시 매수인에게 유리한 것은 아닙니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 일정 수준에 묶일 수 있기 때문입니다. 이 사건은 “몇 회 유찰됐는가”보다 “확약으로 선순위 임차보증금 인수가 실제 제거됐는가”가 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 북동측 인근이며 주위는 다세대주택 밀집지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설·간선도로와의 거리 및 편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제403호이며 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급수설비와 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,290,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경 절대·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 초이스빌은 12세대 규모이고 확인된 실거래가 4건으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 제한적입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 임차인의 대항력·보증금 반환청구까지 정리하는지 문언을 확인해야 합니다.
- 등기상 보증금 관계 확인. 2018년 계약 100,000,000원과 2021년 계약 120,000,000원은 합산하지 말고, 현재 기준이 되는 임대차보증금을 원본 명세서와 임대차관계 서류로 확정해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 보증기관 대위·승계 항목을 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고, 실제 임차인 1명의 점유·전입·배당요구·잔존 보증금을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 인수액이 남는다면 93,800,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 최근 12개월 평균 104,500,000원 및 최신 거래 102,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -0.5%이므로 전체 평균 104,750,000원만 근거로 가격을 후하게 평가하지 않아야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 시뮬레이션은 신청채권자 중심 계산이므로 선순위 임차권·당해세·최우선변제 여부를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,380만원”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
감정가 134,000,000원에서 93,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 104,500,000원보다 낮다는 점만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준보다 앞선 주택임차권이 있고, 등기상 보증금 100,000,000원·120,000,000원이 기재돼 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 완화 요소지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수 0원을 확정할 수는 없습니다.
특히 120,000,000원 보증금이 실제 인수 대상으로 남는 구조라면 현재 낙찰가가 그보다 낮아 실질취득이 약 120,000,000원에 고정될 수 있고, 이는 최근 실거래 102,000,000원과 최근 12개월 평균 104,500,000원을 웃돕니다. 시장도 최근 거래군이 -0.5% 하락한 상황입니다. 따라서 결론은 가격은 조건부 매력, 권리는 확인 전 보류입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 확약서가 선순위 임차권의 실질 인수까지 제거하는지에 있습니다.
