인천지방법원 2025타경34418. 부천시 원미구 약대동 79-12의 다세대주택 2층 1호입니다. 감정가 88,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 61,600,000원입니다. 이번 경매는 박예반이 신청한 공유물분할을 위한 경매로, 현재 소유관계는 김인겸·김인영·박예반의 공유 형태입니다. 등기상 현재 근저당권은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
가격만 놓고 보면 분명 신건보다 매력적입니다. 동일 면적 35.88㎡의 최근 거래는 2024.08 88,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 70.0%입니다. 이전 거래 81,500,000원과 비교해 최근 가격 추세도 +8.0%로 집계돼 있어, 주어진 실거래 범위 안에서는 최저가가 시세 이상인 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34418 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 79-12 2층1호 · 평천로696번길 9-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.88㎡ · 제3층 건물 내 제2층 제1호 |
| 소유자 | 김인겸 · 김인영 · 박예반 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 신청 | 박예반 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원, 다만 기준권리 원본 확인
등기에는 과거 근저당권·가압류·압류가 다수 존재했지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2025.08.12 부천시 압류로 계산되어 있고, 이후 2025.10.16 부천시 압류와 2025.12.10 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기에는 2025.11.06 18번 압류의 해제·말소 기재도 함께 존재합니다. 따라서 최종 입찰 전에는 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해 기준권리 상태를 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래의 70%
한양주택나동(79-12)은 총 8세대이며 준공일은 1987.06.09입니다. 이 물건과 동일한 전용 35.88㎡ 거래는 확인된 범위에서 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 35.88㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2021.11 | 35.88㎡ | 3 | 81,500,000원 |
| 평균 | 35.88㎡ | 2건 | 84,750,000원 |
전체 2건 평균은 84,750,000원, 최신 거래는 88,000,000원입니다. 현재 최저가 61,600,000원은 전체 평균의 72.7%, 최근 기준 금액의 70.0%입니다. 최신 거래는 이전 거래보다 8.0% 높은 흐름으로 집계돼, 주어진 가격 자료만 놓고 보면 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 갑구 22번 경매개시결정 · 박예반 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,091,200원 |
현재 회차 61,600,000원 가정 시 집행비용 1,508,800원을 제외한 60,091,200원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 제3층 건물 내 제2층 제1호이며, 외벽은 벽돌 및 페인팅, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 사다리형 · 평지 · 다세대주택 건부지이며 토지면적은 166.0㎡, 공시지가는 2,092,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역 기재도 확인됩니다.
- 환금성. 총 8세대, 1987.06.09 준공의 소규모 다세대로 거래 표본이 2건에 불과해 아파트보다 가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 61,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 43,120,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 30,183,999원 | 0원 |
같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 회차 자체가 이미 그 평균 수준까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만, 지금 구간에서도 최신 거래 88,000,000원 대비 70.0%이므로 판단의 핵심은 추가 할인보다 점유·임대관계와 등기 원본을 얼마나 확실하게 정리하느냐에 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역만으로 점유관계를 확정하지 말고 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2025.08.12 부천시 압류가 기준으로 계산돼 있으나 2025.11.06 해당 압류의 해제 기재가 있으므로 최신 등기 원본을 대조하세요.
- 공유물분할 경매 성격 확인. 김인겸·김인영·박예반 공유 상태에서 진행되는 경매이므로 매각대상 범위와 소유권 이전 조건을 명세서에서 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 거래는 2건뿐이고 최신 거래는 2024.08입니다. 내부 상태·층·수리비를 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 노후도 점검. 1987.06.09 준공 건물인 만큼 누수·배관·난방·창호 등 실제 수선비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 확인 후 확정
이 물건의 가장 강한 장점은 가격입니다. 감정가 88,000,000원에서 한 번 유찰된 61,600,000원은 동일 면적 최신 거래 88,000,000원의 70.0%이고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최근 거래 추세 역시 +8.0%로 집계돼 주어진 시세 자료에서는 가격 메리트가 분명합니다.
다만 다세대 8세대 규모의 1987년 준공 건물이고, 임대관계가 미상이며, 말소기준으로 계산된 압류와 그 압류의 해제 기재가 함께 확인됩니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 권리는 원본 확인 후 확정”입니다. 61,600,000원이라는 할인율만 보고 들어가기보다 실제 점유와 최신 권리관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
