인천지방법원 2025타경507367. 인천 미추홀구 도화동 ‘해피타운’ 4층 405호, 69.88㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 2억4,000만원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,320,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차권과 확약의 적용 범위를 먼저 확인해야 합니다.
김인혁은 2020.06.29 주민등록을 마쳤고, 임차권 경정 내용에는 최초 보증금 75,000,000원과 갱신 보증금 210,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 현재 회차에서 집행비용을 뺀 예상배당은 80,438,240원으로, 통상 계산대로라면 부족분 129,561,760원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 합치면 실질취득은 211,881,760원으로, 낙찰가가 낮아져도 보증금 부근에서 총액이 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 기준상 이 확약이 적용되는 김인혁 임차권의 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다. 문제는 확약이 김인혁에게만 적용된다는 점입니다. 별도로 확인되는 정기훈은 보증금과 확정일자가 알려지지 않았으므로, 이 사람의 권리까지 확약으로 사라진다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 제4층 제405호 · 도로명 경인로 135 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 69.88㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.07.01 · 해피타운 72세대 |
| 소유자 | 정성배 (2015.07.23 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 82,320,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,335,529원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
2015.07.23 설정된 동호신용협동조합 근저당권 143,000,000원은 2022.07.01 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름의 기준점은 2025.02.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김인혁의 주민등록과 임차권, 정기훈의 전입은 모두 이 기준일보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 인원 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인혁 | 전입 2020.06.29 점유개시 2020.06.30 | 2020.06.08 2022.06.14 | 210,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 룰상 129,561,760원 |
| 정기훈 | 전입 2024.09.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
김인혁의 임차권등기 경정은 최초 계약과 갱신 계약의 보증금·계약일·확정일자를 함께 정리한 내용으로, 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 이름이 확인되는 실제 임차인 또는 점유자는 김인혁과 정기훈 2명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본이 다르다
해피타운 실거래 자료의 대상 면적은 49.71~49.97㎡대이고, 경매 대상은 69.88㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 아래 실거래는 직접 비교가격이 아니라 단지의 가격 흐름을 보는 참고자료로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.72㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2025.04 | 49.71㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 49.71㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 49.97㎡ | 13 | 154,000,000원 |
| 2024.05 | 49.78㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2024.03 | 49.78㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 49.97㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 49.97㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 49.72㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 49.97㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2021.12 | 49.78㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 159,666,666원 |
전체 12건 평균은 173,916,666원이지만, 2021~2022년의 1억9,500만원·2억원 거래가 포함돼 현재 가격을 높게 보이게 할 수 있습니다. 최근 12개월 평균은 159,666,666원, 최신 거래는 170,000,000원이며 최근 가격 추세는 과거 구간보다 -10.6%입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 이 최근 수치와 하락 추세를 우선해야 합니다.
확약이 유효하고 정기훈 인수액이 없다면 실질취득 82,320,000원은 최근 평균의 51.6%입니다. 그러나 김인혁 확약을 반영하지 않으면 실질취득은 211,881,760원으로 올라가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 여기에 정기훈의 미상 보증금은 어느 계산에도 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 임차인 김인혁 보증금 | 210,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 동호신용협동조합 근저당 | 143,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 청구 | 218,335,529원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김인혁의 미배당액은 129,561,760원입니다. 다만 임차권등기 말소동의 확약서가 적용되면 해당 금액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 동호신용협동조합 근저당은 등기상 2022.07.01 말소돼 있으므로 실제 배당채권 여부는 배당요구 및 원본 서류를 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 김인혁 룰상 인수 | 확약 미반영 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 82,320,000원 | 129,561,760원 | 211,881,760원 |
| 4회 유찰 시 | 57,624,000원 | 153,813,232원 | 211,437,232원 |
| 5회 유찰 시 | 40,336,800원 | 170,789,262원 | 211,126,062원 |
확약을 제외한 통상 인수 계산에서는 최저가가 8,232만원에서 5,762만원, 4,033만원으로 내려가도 실질취득 총액은 약 2.11억원에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 유찰 횟수가 아니라 김인혁 확약의 유효성 및 정기훈 권리의 해소 여부로 결정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포역 남측 인근이며, 주변에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 제물포역이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지에 위치합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·철도보호지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,333,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 해피타운 경매 표본 평균 유찰은 2.6회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 실거래 추세도 -10.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 조건, 효력 발생 시점과 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 정기훈 임대차 확인. 보증금, 계약일, 점유 상태, 확정일자, 배당요구 여부를 현황조사·매각물건명세서·주민등록 자료에서 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 김인혁에게 적용되는 확약을 정기훈에게 확대 해석하면 안 됩니다.
- 면적이 맞는 시세 확보. 현재 실거래 표본은 49.71~49.97㎡대로 대상 69.88㎡와 다릅니다. 동일 또는 유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 과거 대비 -10.6%이므로 전체 평균 173,916,666원을 입찰 상한의 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 상태 확인. 민간임대주택 등록의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 관계기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 대조. 동호신용협동조합 근저당은 2022.07.01 말소 기재가 있으므로 배당표와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,232만원”은 조건부 숫자다
김인혁의 임차보증금 210,000,000원만 놓고 보면 이 물건은 낙찰가가 내려가도 실질취득이 약 2.11억원으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 김인혁 인수는 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그럼에도 이 사건을 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 확약 밖에 있는 정기훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 시세 표본도 대상보다 작은 면적이며 최근 가격 흐름은 -10.6% 하락했습니다. 세 차례 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 김인혁 확약은 확인, 정기훈 권리는 미확인. 이 두 문장을 분리해서 검증해야 실질취득가가 비로소 결정됩니다.
* 김인혁 임차권등기 말소동의 확약서의 유효성과 실제 말소 이행을 전제로 한 판단입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 룰상 인수액은 129,561,760원이며, 정기훈 관련 인수액은 별도입니다.