수원지방법원 2025타경52341. 경기도 안산시 단원구 선부동 1051-9, 경일길 4 소재 부동산입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지로 표시되어 있지만, 감정평가서상 이용상태는 단독주택(다가구 주택)입니다. 건물은 알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층으로 기재되어 있고 토지까지 일괄매각 대상입니다. 용도 표기와 실제 건물 현황을 입찰 전에 원본 서류와 대조해야 합니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 선순위 임차권과 미상 보증금이 만드는 실질취득비용입니다. 문진환의 보증금 170,000,000원 중 배당 시나리오에서 11,090,678원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되고, 탁순화의 보증금 70,000,000원도 전액 인수로 계산되어 있습니다. 더구나 탁순화는 강제경매 신청채권자와 이름이 같습니다. 가장임차인이나 관계인이라고 단정할 수는 없지만, 실제 임대차와 채권의 관계를 확인하기 전에는 위험을 낮게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1051-9 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 경일길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 연립/다세대 + 토지 감정평가서상 이용상태: 단독주택(다가구 주택) |
| 건물 구조 | 알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 · 기본적인 급배수·위생 및 난방설비 |
| 토지 | 면적 235.6㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 공시지가 1,662,000원/㎡ |
| 소유자 | 정욱연 |
| 감정가 / 최저가 | 963,745,890원 / 161,977,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 탁순화 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기사항전부증명서 발급일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권 인수와 미상 보증금
등기 이력상 과거 근저당과 종전 임차권 중 일부는 이미 말소되어 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 핵심적으로 다뤄야 할 권리는 을구 9번 문진환 임차권 170,000,000원과 을구 10번 탁순화 임차권 70,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 두 임차권의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 기재가 있습니다.
현 최저가 161,977,000원에서 집행비용 3,067,678원을 먼저 반영하면 문진환에게 돌아가는 금액은 158,909,322원입니다. 보증금 170,000,000원에서 부족한 11,090,678원은 산출표상 매수인 인수액입니다. 탁순화 보증금 70,000,000원도 해당 배당 시나리오에서는 배당액 0원, 인수액 70,000,000원으로 계산됩니다.
임차인 현황
실제 임차인 8명으로 집계하며, 한국토지주택공사는 김홍태 관련 대위·승계 신고로 별도 임차인 수에 더하지 않습니다. 보증금 미상 점유자의 대항력은 원본 서류 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|
| 김홍태 점유 부분 미상 |
2012.09.06 보증금 미상 |
대항력 가능·미상 | 미상 | LH 대위·승계 관계 확인 필요 |
| 강임수 103호 |
2022.09.16 보증금 미상 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.07.30 |
| 최창용 202호 · 주거 |
2019.03.28 보증금 미상 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김지락 점유 부분 미상 |
2018.11.30 보증금 미상 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 장미현 점유 부분 미상 |
2010.10.07 보증금 미상 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.07.29 |
| 임채연 지하101호 |
2024.01.08 보증금 미상 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금·점유관계 확인 필요 |
| 문진환 건물 3층 중 별도 도면표시 부분 |
2022.04.28 170,000,000원 확정일자 2022.04.06 |
있음 | 가능 | 배당요구 · 미배당 잔액 11,090,678원 인수 산출 |
| 탁순화 1층 203호 |
2018.07.02 70,000,000원 확정일자 기재: 2019.10.30 및 2024.11.20(증액분) |
있음 | 산출표상 없음 | 70,000,000원 인수 산출 · 신청채권자와 동일 인명 |
| 한국토지주택공사 건물 1층 중 도면표시 부분 |
2021.05.13 75,000,000원 확정일자 2021.04.27 |
기초 임대차 확인 | 기재 있음 | 김홍태 관련 대위·중복신고 · 별도 실제 임차인으로 합산 금지 |
② 실질취득 분석 — 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없다
최근 실거래를 이용한 시세 비교 근거가 없어 감정가 대비 최저가 비율만으로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 감정가 963,745,890원 대비 최저가 161,977,000원은 약 16.8%이지만, 이것은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 산출 인수액 | 매각가 + 산출 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 161,977,000원 | 81,090,678원 | 243,067,678원 |
| 6회 유찰 시 | 113,383,900원 | 129,003,475원 | 242,387,375원 |
| 7회 유찰 시 | 79,368,730원 | 162,459,907원 | 241,828,637원 |
③ 예상배당표 (매각가 161,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 부담·비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,067,678원 | 매각가의 약 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 문진환 | 170,000,000원 | 158,909,322원 | 미배당 11,090,678원 인수 산출 |
| 임차인 탁순화 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 인수 산출 |
| 갑구 18번 신청채권 · 탁순화 | 70,000,000원 | 0원 | 미배당 70,000,000원. 경매채권 자체와 임차보증금 인수는 구분해 확인 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현 배당 산출표에서 매수인 인수액은 문진환 미배당 잔액 11,090,678원과 탁순화 보증금 70,000,000원의 합계인 81,090,678원입니다. 신청채권자의 청구액 70,000,000원이 미배당된다는 사실만으로 그 채권 전액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 탁순화의 임차권과 신청채권이 같은 법률관계인지 별개인지 확인해야 합니다. 보증금 미상 점유자 및 LH 대위 관련 위험은 이 산출표에 확정 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서·토지 자료 기준)
- 입지. 안산석수초등학교 북측 인근으로, 주변에 단독·다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있는 것으로 평가되어 있습니다. 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 토지 형상. 토지면적 235.6㎡, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로각지(가)로 표시되어 있습니다.
- 용도지역 확인. 감정평가서에는 제1종일반주거지역, 토지 자료에는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 용도지역이 서로 다르게 표시되어 있으므로 토지이용계획확인서와 지적공부 원본으로 확인해야 합니다.
- 제한사항. 시가지경관지구, 학교 관련 절대·상대보호구역, 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물·일괄매각. 감정평가상 위반건축물 표시는 없지만, 제시외 건물 포함 일괄매각 조건입니다. 현장 구조와 매각 대상의 범위, 공부상 표시를 대조해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교 근거가 없어 시세 수준과 예상 매각기간을 수치로 확정할 수 없습니다. 다가구주택 이용상태, 복수 점유자, 임차보증금 및 토지·건물 일괄매각 조건을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확정. 김홍태·강임수·최창용·김지락·장미현·임채연의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분을 확인하고 대항력 여부를 개별 판단하세요.
- 문진환 인수 잔액. 보증금 170,000,000원과 배당요구·확정일자 자료를 대조해 11,090,678원 미배당 산출이 맞는지 확인하세요.
- 탁순화의 법률관계. 임차보증금 70,000,000원과 신청채권 70,000,000원의 관계를 확인하세요. 동일 인명만으로 가장임차인이라고 단정하거나 두 금액을 무조건 합산하지 마세요.
- LH 대위·승계 확인. 한국토지주택공사 75,000,000원과 김홍태의 관계, 등기상 매각소멸 처리, 매각물건명세서의 인수 관련 문구가 일치하는지 확인하세요. 중복 신고는 실제 임차인 수나 보증금 합계에 이중 반영하지 않아야 합니다.
- 실질취득비용 상한 설정. 현재 산출 합계 243,067,678원은 미상 임차인과 상충 기재를 확정 반영하지 않은 값입니다. 추가 인수 위험을 확정하기 전에는 이를 최종 취득원가로 간주하지 마세요.
- 토지·건물 원본 대조. 용도지역 표기의 차이, 다가구주택 이용상태, 제시외 건물 포함 일괄매각 조건을 감정평가서·토지이용계획확인서·매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당과 명도. 배당요구 및 배당표를 확인하고, 임차권 인수와 실제 점유자의 인도·명도 문제를 별도로 검토하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차권 관련 원본을 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 마세요.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “실질취득이 싸다”는 다릅니다
이 물건은 감정가 963,745,890원에서 최저가 161,977,000원까지 내려왔지만, 가격만으로 투자 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 배당 시나리오에서 산출된 매수인 인수액은 81,090,678원이며, 낙찰가와 합산한 금액은 243,067,678원입니다. 그러나 이 수치에는 보증금 미상 점유자 6명의 잠재 부담과 한국토지주택공사 75,000,000원 관련 상충 기재가 확정 반영되어 있지 않습니다.
따라서 이 사건은 낮은 최저가만 보고 응찰하기보다 임차권 인수 범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 탁순화의 신청채권과 임차권의 관계, 문진환의 미배당 잔액, LH 대위·승계 관계, 미상 보증금 점유자의 법적 지위를 정리한 뒤에야 실질취득비용을 판단할 수 있습니다. 현재 자료만으로는 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없으며, 권리 확인 전 입찰은 보류하는 편이 안전합니다.
