수원지방법원 2025타경52341. 안산시 단원구 선부동 1051-9의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(다가구 주택)입니다. 감정가 963,745,890원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 231,396,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 권리구조상 임차보증금 인수와 보증금 미상 점유자가 핵심입니다.

말소기준은 2025.05.12. 갑구 18번 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 문진환·탁순화 임차권은 매수인에게 대항하는 권리로 남고, 한국토지주택공사 임차권등기는 말소기준 뒤에 있으므로 등기 자체는 매각으로 소멸하지만 배당표상 미배당액 17,643,544원이 매수인 인수액에 반영돼 있습니다. 또한 보증금 미상 점유자가 여럿 있어 현재 계산된 87,643,544원은 확정 상한이 아니라 최소 확인액으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심

과거 금모래신용협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.05.12. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차관계가 문제입니다. 매각물건명세서에는 을구 9번 문진환 임차권, 을구 10번 탁순화 임차권, 을구 11번 한국토지주택공사 임차권과 관련해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 보증기관 승계 1건

점유·임차관계에는 김홍태, 강임수, 최창용, 김지락, 장미현, 임채연, 문진환, 탁순화가 확인됩니다. 한국토지주택공사는 김홍태 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 8명입니다.

③ 예상배당표 (매각가 231,396,000원 가정)

현재 회차에서 신청채권자 탁순화에게 돌아가는 배당은 0원이고, 한국토지주택공사의 미배당 17,643,544원과 탁순화 임차보증금 70,000,000원을 합쳐 매수인 인수액이 87,643,544원으로 계산됩니다. 한국토지주택공사는 김홍태 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 임차보증금을 계산할 때 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 보증금 미상 점유자 관련 부담은 이 최소액에 포함되지 않았습니다.

④ 회차별 실질부담 — 최저가 하락이 그대로 이익이 아니다

현재 회차 최저가는 감정가의 24.01%이고, 5회 유찰 시 161,977,200원, 6회 유찰 시 113,384,040원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 인수액이 각각 81,090,481원, 129,003,337원으로 함께 변해, 단순 최저가와 실제 부담은 전혀 다른 흐름을 보입니다. 특히 5회와 6회 유찰의 최저가+인수 합계가 각각 243,067,681원과 242,387,377원으로 거의 같은 수준입니다. 여기에 보증금 미상 임차관계는 별도이므로, 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정평가상 본건 건물은 단독주택(다가구 주택)으로 이용 중입니다.
• 입지. 안산석수초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건으로, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 새시창 등입니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 235.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 확인됩니다.
• 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 문진환·탁순화 인수 확인. 문진환 170,000,000원, 탁순화 70,000,000원 임차권의 배당 및 미배당 잔액을 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 미상 임차보증금 확인. 김홍태·강임수·최창용·김지락·장미현·임채연의 보증금, 확정일자, 실제 점유범위와 배당요구 여부를 확인해야 현재 최소 인수액의 상단을 가늠할 수 있습니다.
• LH 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 김홍태 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 보증금을 별도로 한 번 더 더하면 안 됩니다.
• 탁순화 관계 확인. 임차권자 탁순화가 강제경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약·보증금 지급 및 채권 발생 관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 회차별 실질부담 계산. 현재 319,039,544원, 5회 유찰 시 243,067,681원, 6회 유찰 시 242,387,377원이 확인된 최저가+인수 합계입니다. 미상 임차 위험은 별도입니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 현황과 공부, 제시외 건물의 위치·면적 및 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구·문건접수 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다

감정가 963,745,890원이 231,396,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 감정가 대비 낙폭이 아니라 선순위 임차관계와 미배당 인수입니다. 현재 회차 기준 확인된 인수만 87,643,544원이고, 실질취득은 최소 319,039,544원입니다. 여기에 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 실제 점유자들이 남아 있어 인수액 상단을 확정하기 어렵습니다.

또한 한국토지주택공사는 김홍태 보증금의 대위·승계 신고라 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 되고, 탁순화는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자라는 특수 관계가 있습니다. 실거래 시세 비교 자료도 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 결론은 최저가가 낮아도 권리·인수 구조가 무거운 고난도 물건. 미상 임차보증금과 실제 배당관계를 해소하기 전에는 최저가 자체가 매력 판단의 기준이 될 수 없습니다.