인천지방법원 2025타경34645. 김포시 월곶면 용강리 317-29의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 871.0㎡, 지목은 대, 보전관리지역이며 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반철근콘크리트구조 1층 건물로 사용승인일은 2025.07.25입니다. 등기상 소유자는 심미향이며, 소유권보존과 동시에 설정된 주식회사더브릿지대부의 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.

등기만 놓고 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 502,500,000원이고, 그 뒤 2025.10.13 강흥섭의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 최저가를 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건은 등기 밖 점유관계가 핵심입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 성명불상 유치권자의 유치권행사가 기재돼 있고, 옥상 난간에는 실제로 유치권행사 현수막이 걸려 있으나 성립 여부가 불분명합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별도

말소기준은 2025.09.26 주식회사더브릿지대부 근저당권입니다. 채권최고액은 502,500,000원이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 같은 날 하미진의 330,000,000원, 유승희의 150,000,000원 근저당권부 채권질권설정도 확인됩니다. 이는 근저당 채권에 관한 권리관계이므로, 배당표에서는 더브릿지대부 근저당 502,500,000원을 하나의 선순위 배당 항목으로 반영하고 있습니다.

점유·임차 관계 — 실제 임차인 확인 0명, 유치권 주장 1건

이 점유자는 임대차 보증금이 확인된 실제 임차인이 아니라 성명불상의 유치권 주장자로 조사돼 있습니다. 전입신고일과 보증금도 확인되지 않아 주택임대차상의 대항력을 ‘있다’고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 더 중요한 것은 임차인 배당 문제가 아니라 유치권 자체의 성립 여부입니다.

② 가격과 유찰 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저매각가가 감정가의 70%인 591,844,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차를 가정한 시나리오는 감정가 49%인 414,290,800원, 그 다음은 감정가 34%인 290,003,560원입니다.

유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커집니다. 그러나 매수인 관점에서 더 중요한 점은 최저가 하락과 유치권 리스크는 서로 다른 문제라는 것입니다. 최저가가 내려가더라도 유치권이 성립하고 그 피담보채권이 존재한다면 실질 부담은 낙찰가만으로 설명되지 않습니다. 따라서 이 사건은 ‘몇 %까지 유찰됐는가’보다 유치권의 실체를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 591,844,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 8,318,440원과 더브릿지대부 근저당 502,500,000원이 먼저 반영되고, 신청채권자 강흥섭에게 81,025,560원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구액 중 43,467,589원이 미배당됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 유치권 성립 여부와 그 피담보채권은 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 월곶면 용강리 소재 ‘김포생명의숲타운’ 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 주거나지와 임야 등으로 이루어진 지역이며 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 부동산까지 차량 진·출입은 용이하지만 민간인통제구역 내에 위치하고, 노선버스정류장과의 거리 및 운행상태 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 이하입니다.
• 토지. 871.0㎡의 대지로 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 144,800원/㎡입니다.
• 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 민간인통제선, 제한보호구역, 임업용산지, 준보전산지, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있으므로 매각기일 시점의 적용 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 단독주택과 토지를 일괄매각하는 물건이고 민간인통제선·군사시설 관련 제한이 함께 기재돼 있어, 표준화된 공동주택보다 매수층과 이용 가능성 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인채권 확인. 성명불상 유치권자가 어떤 채권을 근거로 권리를 주장하는지, 채권의 존재와 금액을 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유 상태 확인. 현수막만 있는지 실제 점유가 계속되고 있는지, 점유 주체와 목적을 확인해야 합니다. 이 확인이 명도 난이도와 실질취득비용 판단의 출발점입니다.
• 실질취득비용을 최저가와 동일시하지 말 것. 배당표상 인수는 0원이지만 유치권이 성립하면 점유 해소를 위한 별도 부담이 생길 수 있으므로 현재 최저가 591,844,000원만으로 총비용을 확정하지 마세요.
• 근저당권부 채권질권 확인. 더브릿지대부 근저당에 하미진 330,000,000원, 유승희 150,000,000원의 채권질권이 설정돼 있으므로 배당요구와 채권관계 원본을 대조하세요.
• 민통선·군사시설 규제 확인. 차량 접근은 가능하나 민간인통제구역이며 제한보호구역 등이 기재돼 있으므로 실제 출입·이용·향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 토지이용계획 재확인. 보전관리지역·임업용산지·준보전산지 등 이용 제한이 복합되어 있어 현재 단독주택 이용 외의 활용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래사례와 실제 건물 상태를 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 유치권 확인이 먼저”

현재 최저가는 감정가 845,491,000원의 70%인 591,844,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 분명하고 배당표가 계산한 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 1회 유찰 물건처럼 보입니다.

하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 건물 옥상 난간에 유치권행사 현수막이 걸려 있고, 조사상 성명불상 유치권자가 확인되면서도 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립하면 배당표상 인수 0원과 별개로 점유 해소 과정에서 추가적인 실질 부담이 생길 수 있습니다. 여기에 민간인통제선·제한보호구역·보전관리지역 등 이용과 환금성을 점검해야 할 요소도 겹칩니다.

등기 구조는 비교적 명확하지만, 점유 위험은 미확정. 따라서 이 사건은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’보다 유치권이 실제로 성립하는가, 성립한다면 어느 정도의 부담인가를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.