인천지방법원 2025타경34660. 부천시 원미구 역곡동 은도하이빌 2층 202호, 전용 39.97㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 151,000,000원이 1회 유찰되어 최저가가 105,700,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 임차인 천하늘의 보증금 129,000,000원입니다. 임차인은 2020년 5월 4일 전입·점유했고, 확정일자는 2020년 4월 13일입니다. 말소기준인 2022년 5월 16일 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 매각가 105,700,000원을 가정하면 집행비용 2,279,800원을 제외한 103,420,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 25,579,800원이 남습니다. 매각물건명세서에도 을구 6번 주택임차권등기는 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있으므로, 이 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 결국 현재 회차에서 매수인이 경제적으로 지출하게 되는 금액은 105,700,000원 + 25,579,800원 = 131,279,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 226 은도하이빌 2층 202호 · 지봉로155번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.97㎡ · 방2·거실겸주방·화장실 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사어반컨소시엄 (2020.06.15. 거래가액 136,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 · 개별난방 · 위생·급배수설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부의 과거 국민은행 근저당들은 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022년 5월 16일 안산세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 882,000,000원, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 천하늘의 전입·점유는 2020년 5월 4일로 말소기준보다 약 2년 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2024년 9월 5일이지만, 임차인의 대항력 판단에서는 그보다 앞선 전입·점유 시점이 핵심입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 천하늘 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 129,000,000원 | 2020.05.04 / 2020.04.13 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 천하늘은 배당요구를 했고 확정일자가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 남은 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 회차에서는 예상배당 103,420,200원, 예상 미배당 25,579,800원입니다.
③ 최저가가 더 내려가도 실질취득액은 크게 안 내려간다
이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 배당받지 못한 임차보증금이 늘어나고, 매수인의 인수액도 함께 증가합니다. 즉 유찰만 보고 “다음 회차면 훨씬 싸진다”고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 105,700,000원 | 103,420,200원 | 25,579,800원 | 131,279,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 56,741,820원 | 130,731,820원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 78,539,274원 | 130,332,274원 |
현재 매각가가 105,700,000원에서 73,990,000원, 다시 51,793,000원까지 낮아져도 실질취득액은 각각 131,279,800원 → 130,731,820원 → 130,332,274원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커지기 때문입니다. 결국 이 물건의 가격축은 최저매각가가 아니라 129,000,000원의 대항력 임차보증금에 묶여 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
은도하이빌은 총 8세대, 사용승인일은 2003.05.14입니다. 대상 면적 39.97㎡와 일치하는 비교 실거래는 1건이며, 2022년 9월 3층이 135,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 평균·최신·최저·최고 거래가격도 모두 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 39.97㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 비교값 | 39.97㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 실질취득액 131,279,800원은 이 비교 거래보다 3,720,200원 낮은 수준입니다. 다만 표본이 단 1건이고 거래 시점도 2022년 9월이므로, 이 차이를 충분한 할인폭으로 보기 어렵습니다. 감정가 151,000,000원과 비교하면 내려와 보이지만, 실제 투자 판단은 실질취득 약 1.31억 대 실거래 1.35억의 구도로 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 천하늘 보증금 | 129,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 882,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 천하늘 | 129,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 25,579,800원이 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동곡초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·아파트가 형성된 주거지대입니다. 북동측 인근에는 서울온수일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 직선거리 약 650m 지점에 1호선·7호선 온수역이 위치합니다.
- 도로. 서남측 약 8m, 북동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대지 174.4㎡ · 공시지가 2,403,000원/㎡ · 소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며, 감정자료에는 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 비교 실거래도 1건이므로, 대단지 공동주택처럼 거래 표본이 충분한 유형은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차 기준 최저가 105,700,000원이 아니라 예상 인수 25,579,800원을 더한 131,279,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 크게 내려가지만 실질취득액은 130,731,820원·130,332,274원으로 큰 차이가 없습니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2020.04.11, 확정일자 2020.04.13, 전입·점유 2020.05.04, 보증금 129,000,000원의 실제 지급 자료를 대조해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 천하늘은 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타나므로 채권 발생 경위와 임차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 6번 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래는 2022.09의 135,000,000원 한 건이므로, 입찰 직전 주변 동급 다세대의 최신 거래를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 바탕으로 평가되었으므로 실제 내부 상태를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 총비용은 보증금 근처에 머문다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 151,000,000원이 105,700,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 모습이 완전히 달라집니다. 천하늘의 보증금은 129,000,000원이고 말소기준보다 앞선 전입·점유로 대항력이 있습니다. 현재 회차에서 예상 미배당액은 25,579,800원, 따라서 실질취득액은 131,279,800원입니다.
더 유찰되어 73,990,000원이나 51,793,000원이 되어도 인수액이 56,741,820원, 78,539,274원으로 증가해 총비용은 약 1.30억 수준에 머뭅니다. 비교 가능한 실거래는 135,000,000원 한 건뿐이어서 현재 실질취득액과의 차이도 약 2.8%에 그칩니다. 이 물건은 최저가가 아니라 대항력 보증금이 가격을 결정합니다. 권리관계와 임차인·채권자 관계까지 원본으로 확인한 뒤 접근해야 할 사건입니다.
