수원지방법원 2025타경52343. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-107호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 소유자는 구정회이며, 2020.11.13. 소유권이전과 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 409,200,000원으로 말소기준권리이며, 2025.05.12. 임의경매개시결정과 2025.05.15. 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차관계에서는 한재성이 보증금 8,000,000원, 월차임 800,000원으로 조사돼 있습니다. 전입일은 2024.01.02.로 말소기준일인 2020.11.13.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.25. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 점유 임차인은 한재성 1명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52343 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 구정회 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 114,767,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 351,744,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.11.13. 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 2025.05.12. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.05.15. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 구정회입니다. 매수인이 등기상 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재성 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 ca-107호 | 8,000,000원 | 800,000원 | 2024.01.02 | 2025.07.25 | 대항력 없음 승계 없음 우선변제 미상 |
③ 가격·회차 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 478,000,000원, 현재 최저매각가는 114,767,000원이며 현재 회차는 데이터상 감정가 24%, 4회 유찰 상태입니다. 5회 유찰 시 매각가는 80,336,900원, 6회 유찰 시 56,235,830원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래 자료가 없기 때문에 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용이 휴게음식점이고 주변이 공장·근린생활시설이 혼재한 공업업무지대인 만큼, 아파트처럼 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,406,738원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 409,200,000원 | 112,360,262원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,767,000원 가정 시 집행비용 2,406,738원을 제외한 112,360,262원이 중소기업은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 296,839,738원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 지하철 안산역 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공장이 혼재하는 공업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 지하철역 및 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 휴게음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조의 13층 건물이며 사용승인일은 2020.09.10.입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 반월국가산업단지 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 한재성의 전입일 2024.01.02.와 배당요구일 2025.07.25.는 확인됐지만 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 권리 인수. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시결정의 말소 여부를 등기부 최신본으로 재확인해야 합니다.
- 공업지역·산업단지 제한. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등 다수 제한이 중첩되므로 실제 영업·임대 목적과 맞는지 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태. 감정평가상 휴게음식점 이용 중이므로 현장 점유·영업 여부와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 상가의 거래·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.13. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 소멸합니다. 임차인 한재성 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 478,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 114,767,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 더구나 감정평가상 휴게음식점으로 이용 중인 근린생활시설이고 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 위치합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 환금성과 실제 수익성을 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 유찰 횟수보다 현장 영업성·임대수요·업종 제한과 실제 거래가를 먼저 확인해야 합니다.
