인천지방법원 2025타경34737. 부천 소사본동 풍림아파트 102동 16층 1606호입니다. 감정가 450,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 315,000,000원입니다. 등기부만 보면 말소기준은 2020.01.29. 국민은행 근저당권 110,000,000원이고, 그 뒤의 세금 압류·가압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부 바깥에서 더 중요한 사람이 한 명 보입니다. 하지안입니다.
하지안의 전입신고일은 2006.10.26입니다. 말소기준권리보다 무려 앞서 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 전입일 하나만으로 인수액을 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 보증금이 존재하고 대항력이 유지되는 경우 매수인은 배당되지 않은 보증금을 떠안을 수 있으므로, 현재 최저가 315,000,000원만 놓고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34737 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 401-7 풍림아파트 102동 16층 1606호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 19층 건물 내 16층 · 아파트로 이용중 |
| 사용승인일 | 1996.09.16 |
| 소유자 | 김준호 · 2019.11.20. 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 315,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 720,799,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
현재 소유자 김준호의 소유권이전은 2019.11.20이고, 말소기준권리는 2020.01.29 국민은행 근저당권입니다. 이후 2020년·2021년·2025년의 세금 압류, 2023.01.27 대한민국의 720,799,090원 가압류, 2025.10.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하지안 | 2006.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
전입신고가 2020.01.29 말소기준권리보다 앞선다는 사실은 분명하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음·전액 인수” 또는 “인수 0원” 어느 쪽도 단정할 수 없습니다. 보증금 규모·현재 점유 및 주민등록 유지 여부· 배당요구 여부를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
② 시세 비교 — 315,000,000원만 보면 77.8%, 하지만 총취득가는 미상
풍림아파트 동일면적 84.77㎡의 최근 거래 12건은 380,000,000원에서 448,000,000원 사이입니다. 최근 12건 평균은 404,750,000원이고, 2026.08 최신 거래는 400,000,000원입니다. 현재 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.77㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 9 | 448,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 13 | 427,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 5 | 397,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 평균 | 84.77㎡ | 12건 | 404,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대한민국 | 720,799,090원 | 199,790,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 대한민국 | 720,799,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산에서는 채권자 미배당액이 1,241,808,180원 발생합니다. 또한 세금 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있고, 하지안의 보증금·우선변제·승계 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 위 배당표의 인수 0원 계산은 임차인 보증금 확인 전에는 매수인의 실제 부담액을 확정하는 근거가 될 수 없습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 1,241,808,180원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 1,334,985,180원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 1,400,209,080원 |
회차가 내려갈수록 표면 최저가는 크게 낮아지지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아진 만큼 매수인 인수가 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 추가 유찰 = 실질취득가가 같은 폭으로 하락한다고 볼 수 없습니다. 보증금 확인이 가격전략보다 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사고등학교 동측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 19층 건물 내 16층이며 사용승인일은 1996.09.16입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 풍림아파트는 714세대이고, 동일면적 84.77㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,868,000원/㎡입니다.
- 규제 표기. 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하지안 보증금 확인. 이 사건의 최우선 과제입니다. 보증금이 얼마인지 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 유지 여부 확인. 2006.10.26 전입만으로 최종 결론을 내리지 말고 현재 점유·주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 낙찰 후 미배당 승계액을 결정하는 핵심 자료입니다.
- 세금 압류 4건 확인. 당해세에 해당하면 배당순위가 바뀌어 후순위 채권의 미배당 규모가 커질 수 있습니다.
- 최저가만으로 시세차익 계산 금지. 315,000,000원은 최근 평균의 77.8%지만 실질취득가가 아닐 수 있습니다.
- 관리비·인도상태 확인. 현장 점유 상태와 체납 관리비 여부도 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 서류를 최종 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “315,000,000원짜리 아파트”라고 보면 위험하다
이 물건의 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 450,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 315,000,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12건 평균 404,750,000원의 77.8%입니다. 최신 거래도 400,000,000원입니다.
하지만 권리분석에서는 순서가 반대입니다. 먼저 하지안의 보증금을 확인하고, 그 다음 가격을 봐야 합니다. 2006.10.26 전입은 2020.01.29 국민은행 근저당보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정할 수도, 315,000,000원을 실질취득가로 놓고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수도 없습니다.
표면가격은 매력적, 권리 확인은 미완성. 보증금이 확인돼 실질취득가가 최근 시세보다 충분히 낮다는 것이 확인될 때 비로소 이 사건의 가격 메리트가 확정됩니다. 확인 전 단계의 평가는 보류가 맞습니다.
