인천지방법원 2025타경34770. 부천시 소사구 송내동 중동역푸르지오2차 202동 604호입니다. 감정가는 625,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 437,500,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 실거래 12건 평균이 622,908,333원이고 최신 거래도 580,000,000원이어서, 가격만 놓고 보면 최근 거래가격 아래에 들어온 회차입니다.
권리 산정은 2020년 12월 2일 주식회사페퍼저축은행의 채권최고액 316,800,000원 근저당을 말소기준으로 잡고 있습니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 등기 흐름을 보면 그보다 앞선 2008년 근저당이 2019년 채권최고액 158,800,000원으로 변경되고 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 동시에 확인됩니다. 이 부분은 배당순위와 말소기준을 최종 확정하기 전에 원본 대조가 필요한 핵심 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34770 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 377-7 부천 중동역 2차 푸르지오 에이단지 202동 6층604호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.99㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 6층 |
| 사용승인일 | 2008.08.25 |
| 소유자 | 장영지 · 단독소유 · 2019.08.29 증여 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 625,000,000원 / 437,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 110,286,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.28 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 산정상 인수 0원, 선행 근저당은 원본 대조
현재 산정상 말소기준은 2020.12.02 을구 3번 근저당권, 주식회사페퍼저축은행의 채권최고액 316,800,000원입니다. 이후 을구 5번 120,000,000원, 을구 7번 44,400,000원 근저당과 경기신용보증재단·비엔케이캐피탈의 가압류, 부천시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 산정상 임차보증금 인수액은 없지만, 현장 점유자와 전입세대·점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 실거래 비교 — 4.375억은 최근 12개월 평균의 70.2%
중동역푸르지오2차는 812세대, 사용승인일 2008.08.25의 아파트입니다. 대상 면적 84.99㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건 평균은 622,908,333원입니다. 현재 최저가 437,500,000원은 이 최근 평균의 70.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 18 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 14 | 599,900,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 17 | 642,500,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 625,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 660,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 19 | 625,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 14 | 627,500,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 17 | 635,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 622,908,333원 |
표본의 최저 거래는 580,000,000원, 최고 거래는 660,000,000원, 최근 12개월 평균은 622,908,333원입니다. 감정가 625,000,000원은 이 평균과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰된 현 최저가는 437,500,000원으로 내려와 있습니다. 현재 회차의 가격 메리트는 실제로 존재합니다. 다만 층·향·내부상태에 따라 개별 호수 가격은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,775,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 316,800,000원 | 316,800,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 113,925,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 44,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 10,715,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 501,915,753원 중 예상배당 430,725,000원, 미배당 71,190,753원으로 산정됩니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원 산정
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 437,500,000원 | 430,725,000원 | 71,190,753원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 306,250,000원 | 301,162,500원 | 200,753,253원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 214,375,000원 | 210,573,750원 | 291,342,003원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 산정에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 이 결론은 앞서 지적한 2008년 선행 근저당의 최종 상태와 배당순위 대조가 끝난 뒤 확정하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 중동역 남동측 인근. 공동주택·학교·공원·근린생활시설이 형성된 역세권 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철1호선 중동역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 단지. 중동역푸르지오2차 812세대, 사용승인일 2008.08.25. 본건은 철근콘크리트구조 20층 중 6층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·개별난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역. 북측 및 동측 중로, 서측 소로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택용 건부지이며 공시지가는 2,809,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 적용기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 재확인. 2008년 을구 1번 근저당의 2019년 변경과 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 이전 이후 최종 상태를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 배당순위 대조. 현재 예상배당은 2020.12.02 을구 3번부터 시작합니다. 경매신청채권 110,286,622원의 담보권과 배당관계를 매각물건명세서·채권계산서와 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 622,908,333원, 최신 거래 580,000,000원과 현재 최저가 437,500,000원을 기준으로 응찰 상한을 판단하세요.
- 개별 호수 상태. 동일 면적 실거래 범위가 580,000,000원~660,000,000원으로 형성돼 있어 층·향·내부 상태에 따른 차이를 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 배당관계 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리 확인이 마지막 관문
현재 회차의 숫자는 분명 매력적입니다. 감정가 625,000,000원에서 한 차례 유찰돼 437,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 622,908,333원의 70.2%입니다. 신고된 임차인도 없고 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 가격표만 보고 바로 “권리도 완전히 단순하다”고 결론내릴 물건은 아닙니다. 2008년 설정 근저당이 2019년 변경되고 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전된 흐름이 있는 반면, 현재 말소기준·배당 산정은 2020년 페퍼저축은행 근저당부터 출발합니다. 따라서 결론은 “가격은 합격권, 권리는 선행 근저당·신청채권 관계를 원본으로 확인한 뒤 확정”입니다. 그 확인에서 현재 산정처럼 인수 0원이 유지된다면, 4.375억이라는 가격은 최근 실거래 대비 충분한 여유를 가진 회차입니다.
