인천지방법원 2025타경34774. 부천시 오정구 원종동 로얄주택 2층1호, 전용 38.16㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최기선이며, 2019.06.20. 매매를 원인으로 거래가액 123,000,000원에 취득했습니다. 현존 권리에서 가장 중요한 것은 2024.05.28. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 123,000,000원입니다. 전입 2021.07.21., 확정일자 2021.06.17.로 말소기준인 2025.10.24. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
원칙만 적용하면 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 108,500,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,319,000원을 제외한 106,181,000원이 임차보증금에 배당되고, 16,819,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 그 부족분을 실제 매수인 부담으로 잡지 않습니다. 즉 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 108,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 178-21 로얄주택 2층1호 · 도로명 소사로862번길 69-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.16㎡ · 다세대주택 이용중 |
| 건물 | 1990.08.29. 사용승인 · 벽돌조 평슬래브지붕 · 지하1층·지상2층 |
| 소유자 | 최기선 (2019.06.20. 매매 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 138,120,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 표시 확인 | 공부상 “2층1호” · 현황 “201호”로 표시 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.10.24. 갑구 17번 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 전입·점유개시일 2021.07.21.과 주택임차권등기 2024.05.28.은 모두 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 을구 8번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
| 권리자 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증금 권리 승계 신고 | 123,000,000원 | 2021.07.21 / 2021.06.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.085억, 최근 거래 1.30억
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 136,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 이 물건과 면적이 일치하는 전용 38.16㎡ 실거래는 2025.01. 130,000,000원, 2023.04. 143,000,000원이며 최근 12개월 평균은 130,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -9.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 38.16㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2023.04 | 38.16㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 38.16㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득 108,500,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원의 83.5%입니다. 금액 차이는 21,500,000원으로 현재 회차에는 가격 여지가 있습니다. 다만 시장 추세 자체가 -9.1%인 하락 방향이고, 실거래 표본도 2건이므로 과거 전체 평균 136,500,000원만 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,319,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 123,000,000원 | 106,181,000원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 138,120,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사의 보증금 미배당액은 16,819,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 현재 가정 배당에서 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 108,500,000원 | 16,819,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 75,950,000원 | 48,817,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,165,000원 | 71,191,970원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 전용 38.16㎡입니다. 로얄빌라 실거래 자료의 총 세대수는 6세대입니다.
- 입지. 오정초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 1990.08.29. 사용승인을 받은 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 226.0㎡, 제2종일반주거지역이며 북측으로 공도와 접합니다. 공시지가는 2,029,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있으며, 토지거래허가구역 표기 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 현황 표시. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 호수 표시는 공부상 “2층1호”, 현황은 “201호”로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 확인되는 동일 면적 실거래는 2건이며 최신 거래는 2025.01. 130,000,000원입니다. 최근 구간 가격은 과거 대비 -9.1%이고, 단지 경매통계 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 한국토지주택공사 임차권의 말소동의 확약 내용과 적용 조건을 매각물건명세서 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 대상 일치 확인. 확약 효과는 한국토지주택공사 임차권에만 적용됩니다. 등기상 을구 8번 주택임차권과 확약 대상이 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 혼동 금지. 현재 배당계산상 부족액은 16,819,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 확약을 배제한 계산과 실제 입찰 판단을 섞지 않아야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 136,500,000원보다 최근12개월 평균·최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 보고, -9.1% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 호수 현황 대조. 공부상 “2층1호”와 현황 “201호” 표시가 같은 목적물을 지칭하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 이용·점유 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 매각 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유보다, 인수가 사라지는 근거를 먼저 본다”
이 물건은 감정가 155,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 108,500,000원까지 내려왔습니다. 최근12개월 평균·최신 거래 130,000,000원과 비교하면 83.5% 수준이라 숫자만 보면 가격 여지가 있습니다. 그러나 권리구조는 단순한 무인수형이 아닙니다. 한국토지주택공사의 123,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로는 인수형이고, 현재 회차 기준 룰상 부족액도 16,819,000원입니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 말소동의 확약서입니다. 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 108,500,000원으로 내려옵니다. 반대로 확약 효과가 배제되면 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 내려가도 인수액이 증가해 단순히 “더 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 추세 -9.1%, 1990년 사용승인, 6세대 규모를 함께 고려하면 가격은 매력적이지만 확약 확인과 환금성 검토가 필수인 B등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
