💰 최저가 91,700,000원 🧾 실질 인수 0원 🏠 실제 임차인 0명 ⚠️ 1회 유찰 · 지층
인천지방법원 2025타경34817. 부천시 원미구 도당동 한성빌라 1동 지층1호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 131,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 오부남이며, 2018.04.20. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 채권자로 등기된 2025.10.29. 강제경매개시결정에 따라 진행됩니다.
권리분석의 중심은 2022.05.11. 충주세무서장의 압류입니다. 제공된 권리분석에서는 이 압류를 말소기준권리로 보고 있으며, 이후의 음성군 압류와 농업협동조합중앙회· 농협은행·충북신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입 2018.12.04., 확정일자 2018.11.01.로 말소기준일보다 앞서 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34817 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 114 한성빌라 1동 지층1호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제지층 제1호 · 사용승인일 1998.04.02 |
| 소유자 | 오부남 · 2018.04.20. 임의경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 98,328,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준 압류 이후 권리는 소멸
2022.05.11. 국(충주세무서장)의 압류가 말소기준입니다. 뒤이어 2022.07.26. 음성군 압류, 2022.08.09. 농업협동조합중앙회 가압류 90,921,599원, 2022.08.11. 농협은행 가압류 10,102,400원, 2022.12.30. 충북신용보증재단 가압류 24,997,234원 및 2025.10.29. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 1건
| 명의 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 점유개시 2018.11.30 · 전입 2018.12.04 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계로 표시된 신고이므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 신고는 1건입니다. 보증금 95,000,000원을 별도의 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저가는 91,700,000원으로 감정가 131,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 39,300,000원이 낮아졌지만, 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않아 이 91,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 지층 다세대입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 지상 4층 건물의 제지층 제1호이고 사용승인일은 1998.04.02.입니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 결정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 95,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 90,921,599원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,102,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 24,997,234원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 98,328,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 배당 계산에서는 보증금 95,000,000원 중 89,649,400원이 배당되고 5,350,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원칙 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 91,700,000원 | 5,350,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 64,189,999원 | 32,365,421원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 44,932,999원 | 51,275,795원 | 0원 |
확약을 무시한 원칙 계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당분이 늘어 매수인 인수액도 5,350,600원 → 32,365,421원 → 51,275,795원으로 커집니다. 그러나 말소동의 확약은 이 한국토지주택공사 임차권에 적용되므로 본 분석의 각 회차 실질 인수는 0원입니다. 확약의 효력과 제출 원본은 입찰 전에 반드시 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 지층1호이며 사용승인일은 1998.04.02.입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측과 서측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 지층 다세대라는 물리적 특성이 있어 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵고, 실제 거래가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 7번 주택임차권등기의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 표시이므로 실제 임차인과 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 후 취소 이력이 있으므로 체납처분·공매 관련 원본을 교차 점검하세요.
- 시세 직접 조사. 현재 최저가 91,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 지층 다세대의 실제 매매사례를 별도로 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 지층의 채광·습기·누수·환기와 내부 상태는 현장 확인이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 정리, 가격은 아직 검증 전”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 95,000,000원이 현재 최저가 91,700,000원보다 커서 대항력 임차권 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 5,350,600원의 부족분을 매수인 인수로 산출합니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 권리에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 핵심 리스크는 권리보다 가격과 환금성으로 이동합니다. 한 차례 유찰되어 감정가 131,000,000원에서 91,700,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 근거가 없어 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 더구나 1998년 사용승인된 지층 다세대입니다. 결론은 “확약 확인 시 인수 0원, 그러나 70% 최저가만 보고 가격 가점을 주지 말 것”입니다.
