인천지방법원 2025타경34846. 부천시 원미구 상동대우마이빌 3층 316호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 김가영의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.07.29. 접수됐고, 임대차계약일은 2022.06.22., 주민등록일은 2022.07.11., 점유개시일은 2022.07.13., 확정일자는 2022.06.22.입니다. 반면 말소기준은 2025.10.31. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다.
매각물건명세서도 이 점을 분명하게 적고 있습니다. 을구 5번 주택임차권등기는 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않습니다. 현재 최저가 71,400,000원을 가정하면 집행비용 1,685,200원을 제외한 69,714,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 121,000,000원 중 51,285,200원이 남습니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 442-1 상동대우마이빌 3층 316호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 상일로 140 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 13층 내 3층 316호 |
| 소유자 | 채재하 (2022.04.30. 매매 · 거래가액 93,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 136,459,212원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.07.11 | 2022.06.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
김가영은 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 권리가 아니므로 보증금은 121,000,000원 한 건으로 봅니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로는 보증금을 전액 돌려받지 못합니다.
③ 가격의 착시 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
이 물건은 최저가 자체만 보면 71,400,000원으로 감정가 102,000,000원의 70%입니다. 하지만 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 71,400,000원 | 51,285,200원 | 122,685,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 49,980,000원 | 72,319,640원 | 122,299,640원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 34,986,000원 | 87,043,748원 | 122,029,748원 |
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 김가영 보증금 | 121,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 136,459,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 69,714,800원이 배당되고, 51,285,200원이 매수인 인수로 남습니다. 한국주택금융공사의 청구금액 136,459,212원은 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역에 위치합니다.
- 입지. 인천지방법원 부천지원 남측 인근에 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 13층 건물 내 3층 316호이며, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북측·남측 도로에 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,013,000원/㎡이며 토지면적은 2,497.3㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 71,400,000원에 낙찰받아도 51,285,200원을 인수하므로 실질 부담은 122,685,200원입니다.
- 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가해 총부담은 약 1.22억원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 말소 조건. 김가영 임차보증금 121,000,000원이 전액 변제되지 않으면 을구 5번 주택임차권등기가 말소되지 않는다는 점을 원본 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구. 김가영은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 배당재원으로는 전액 변제가 불가능합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 실질취득가 약 1.22억원이 시장가 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 실제 점유관계를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,140만원 낙찰”이 아니라 “약 1.22억원 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 임차보증금 121,000,000원입니다. 현재 최저가 71,400,000원에서 낙찰되면 임차인에게 69,714,800원이 배당되고 51,285,200원이 매수인에게 남아 총 부담은 122,685,200원입니다. 2회, 3회 유찰이 이어져도 인수액이 커지면서 실질 부담은 각각 122,299,640원, 122,029,748원으로 크게 떨어지지 않습니다.
따라서 이 사건은 “감정가 1.02억짜리를 7,140만원에 사는 경매”가 아닙니다. 사실상 보증금 1.21억원을 기준으로 총취득비용이 고정되는 대항력 인수형에 가깝습니다. 실거래 자료도 없어 약 1.22억원의 실질취득가가 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 가격 할인보다 임차보증금 승계가 먼저 보이는 물건이라는 점이 결론입니다.
