인천지방법원 2025타경34887. 부천시 오정구 여월동 디에스타워 5층 510호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 김용현·황태원으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리 흐름의 기준은 2021.02.23. 김용현 지분에 설정된 주택도시보증공사 가압류 2,008,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있습니다.
하지만 임차관계는 완전히 다릅니다. 김시현은 2020.04.03. 주민등록, 2020.03.03. 확정일자를 갖고 보증금 160,000,000원 전액에 대해 2026.03.31. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구와 확정일자로 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기는 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 333 디에스타워 5층 510호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 여월로 66 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 7층 건물 내 5층 510호 |
| 소유자 | 김용현 2분의 1 · 황태원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
말소기준권리로 계산된 것은 2021.02.23. 주택도시보증공사의 김용현 지분 가압류입니다. 이후 강서세무서·부천시·서울특별시 은평구·강서구 등의 압류와 2025.11.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 김시현의 전입은 2020.04.03., 김서윤의 전입은 2020.07.13.으로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 있는 사람은 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시현 | 2020.04.03 · 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.03 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 30,352,200원 인수 |
| 김서윤 | 2020.07.13 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김세리 | 2025.07.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
김시현은 2026.03.31. 배당요구를 했고, 현재 매각가 132,300,000원 가정에서는 집행비용 2,652,200원을 제외한 129,647,800원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 보증금 160,000,000원과의 차액인 30,352,200원이 매수인 인수액입니다.
더 큰 문제는 김서윤입니다. 전입일 2020.07.13.으로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력이 있으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산된 30,352,200원을 매수인의 최종 인수액 상한으로 볼 수 없습니다. 김서윤의 보증금이 별도로 존재하고 반환받지 못하는 구조라면 추가 부담이 생길 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 1회 더 유찰돼도 ‘실질취득’은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 김시현 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 30,352,200원 | 162,652,200원 |
| 2회 유찰 시 | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 69,456,980원 | 162,066,980원 |
| 3회 유찰 시 | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 96,739,887원 | 161,566,886원 |
표에서 보듯 낙찰가는 132,300,000원에서 92,610,000원, 다시 64,826,999원으로 내려가지만 김시현의 미배당 보증금이 각각 30,352,200원, 69,456,980원, 96,739,887원으로 커집니다. 그래서 실질취득액은 162,652,200원 → 162,066,980원 → 161,566,886원으로만 변합니다. 이 사건은 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 계산이 통하지 않는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 1. 임차인 김시현 보증금 | 160,000,000원 | 129,647,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김시현 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김시현의 보증금 중 30,352,200원이 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성곡초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층 510호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 33m, 남서측 약 15m, 북동측·남동측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·여월택지지구 지구단위계획구역이며 공부상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,271.7㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 2,761,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김시현 미배당액 재계산. 현재 배당가정의 인수액은 30,352,200원입니다. 실제 매각가와 세금 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
- 김서윤 보증금 확인. 2020.07.13. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 반드시 점검해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 김시현은 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자와 동일 이름입니다. 실제 임대차와 경매채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 배당과 인수액을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 김시현 인수액이 증가해 실질취득액은 각각 162,066,980원·161,566,886원 수준입니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)인 물건으로, 주거용 아파트로 가정해 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “132,300,000원짜리 물건”이 아니다
감정가 189,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 132,300,000원으로 내려온 모습만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 핵심은 선순위 임차관계입니다. 김시현은 보증금 160,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 현재 매각가 기준 30,352,200원이 배당되지 않아 매수인이 부담합니다. 따라서 확인되는 실질취득액부터 162,652,200원입니다.
더구나 대항력 있는 김서윤의 보증금이 확인되지 않았습니다. 때문에 162,652,200원 역시 최종 부담액이라고 단정할 수 없습니다. 2회·3회 유찰돼 낙찰가가 크게 낮아져도 김시현 인수액이 반대로 늘어 실질취득액은 약 160,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건은 ‘얼마까지 유찰되느냐’보다 ‘선순위 임차보증금이 실제로 얼마 남느냐’를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
