인천지방법원 2025타경34919. 부천 오정동 산호홈타운 2층 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 현재 소유자는 한충환으로, 2020.02.12. 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 120,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 2020.09.15. 남인천세무서장의 압류입니다. 이것이 현재 분석상 말소기준권리입니다. 그런데 한국토지주택공사의 주민등록일·점유개시일은 2020.02.10.으로 더 빠릅니다. 원칙만 보면 대항력이 먼저 성립하는 구조이고, 보증금 120,000,000원 중 현재 매각가 가정 배당 후 부족액도 17,270,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34919 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 563-9 산호홈타운 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 36㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 한충환 · 2020.02.12. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,090,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0
2011년과 2019년의 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2020.09.15. 국세 압류입니다. 이후 강동세무서·부천시·강동구 등의 압류, 2025.11.10. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 2026.01.29. 주식회사 제니스자산관리대부의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 구분 | 권리자 | 주요 일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 신고 | 한국토지주택공사 | 확정 2020.01.17 · 전입/점유 2020.02.10 · 임차권등기 2022.03.21 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약·실질 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 보증금을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 승계 신고 1건입니다. 확약 밖 별도 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 58.3%지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
산호홈타운은 10세대, 2011.08.16. 사용승인 건물입니다. 본건의 비교 대상 면적은 36㎡인데 확인된 실거래 4건은 모두 면적이 다릅니다. 특히 최근 12개월 거래는 2026.05. 65.74㎡·4층·180,000,000원 한 건뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.74㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 53.64㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2023.01 | 51.54㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2023.01 | 51.54㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.74㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 58.3%입니다. 그러나 이 비율을 근거로 바로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 본건 36㎡와 최신 거래 65.74㎡는 면적이 맞지 않기 때문입니다. 전체 4건 평균 186,250,000원 역시 더 큰 면적의 과거 거래가 섞여 있으므로 가격 메리트 판단의 핵심 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 129,090,410원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 18,604,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 부족분은 17,270,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 따라 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유지 시 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 17,270,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 48,223,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 69,876,100원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약이 있어 그 부족분을 매수인 실질 부담에서 제외합니다. 따라서 확약의 유효성과 실제 말소 이행이 이 사건 권리분석의 핵심 확인사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 덕산초등학교 남서측 인근으로, 동유형 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 스톤코트 및 석재 붙임, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스 및 개별난방 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 소로3류 접합입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 2025.08.26.~2026.08.25.가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 산호홈타운은 10세대이고 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 을구 5번 주택임차권의 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 제거로 이어지는지 원문과 말소 조건을 확인하세요.
- 대항력 순서 확인. 전입·점유 2020.02.10.은 말소기준 압류 2020.09.15.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형이 되는 선순위 구조입니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 건으로 분류돼 별도 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당 규모를 바꿀 수 있습니다.
- 가격 비교 면적 확인. 본건 36㎡와 최근 12개월 거래 65.74㎡는 면적이 다릅니다. 58.3%라는 단순 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -4.4%이므로 과거 평균 186,250,000원보다 최근 180,000,000원을 우선해서 보되, 이 역시 면적 불일치를 감안해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 ‘비교 가능성’이 문제다
이 사건의 첫인상은 복잡합니다. 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 배당표만 보면 17,270,000원의 미배당도 발생합니다. 그러나 해당 권리에는 임차권등기 말소동의 확약서가 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리상 핵심 위험은 확약의 원문과 이행 조건을 확인하는 일입니다.
가격은 다른 문제입니다. 최저가 105,000,000원이 최근 12개월 거래 180,000,000원의 58.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 거래 표본이 65.74㎡이고 본건은 36㎡라 직접 비교가 어렵습니다. 더구나 최근 추세도 -4.4%입니다. 따라서 이 물건은 “권리 확약 확인 후 접근 가능, 가격 메리트는 동일 면적 시세 검증 후 판단”이 맞는 결론입니다.
