인천지방법원 2025타경35081. 김포 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 9층 910호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사영월드씨케이씨이고, 권리분석의 기준점은 2022.05.31. 설정된 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 720,000,000원입니다. 그 뒤 영월세무서장 압류, 두경엠앤피·기술보증기금·서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 김포시 압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.

현재 최저매각가는 413,000,000원으로 감정가 590,000,000원의 70%이며 이미 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 판단해서는 안 됩니다. 현재 실질취득액은 매수인 인수액 0원을 반영해 최저가와 같은 413,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기 구조상 핵심은 단순합니다. 2022.05.31. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 국세 압류·가압류 3건·임의경매개시결정·김포시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다

현재 최저매각가는 감정가 590,000,000원에서 1회 유찰돼 413,000,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 정확히 70%입니다. 매수인이 추가로 인수하는 금액은 현재 계산상 0원이므로 실질취득액도 413,000,000원입니다.

하지만 감정가와 경매 최저가만으로 시세를 대신할 수는 없습니다. 동일 또는 유사 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없으므로, 413,000,000원이 주변 거래가격보다 낮은지 높은지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이번 물건은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라, 실거래·매물·임대수익 등 가격 근거를 추가 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 하는 유형입니다.

③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,530,000원을 제외한 406,470,000원이 중소기업은행에 배당되는 계산이며, 전체 채권액 2,046,549,169원 대비 미배당액은 1,640,079,169원입니다. 배당표상 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권 자체가 곧 매수인 인수액을 의미하는 것은 아니며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층에 위치합니다.
• 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근으로, 주위는 지식산업센터·업무시설·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 양촌역이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 약 10m 내외, 동측 약 23m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
• 공시지가. 2,275,000원/㎡이며 토지면적은 2,173.7㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 911호와 연결문을 통해 통행하며 이용 중인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 최저가 413,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 실거래와 현재 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 910·911호 연결 상태. 벽체 일부 제거와 연결문 설치 상태, 호별 독립 출입 가능 여부, 원상회복 필요성 등을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각이라고 기재돼 있으므로 입찰 전 매각 대상과 범위를 원문에서 정확히 대조해야 합니다.
• 세금·배당 변동 확인. 영월세무서 및 김포시 압류가 등기돼 있고 배당 계산에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당요구·조세채권 내역을 확인해야 합니다.
• 회차 전략. 현재 413,000,000원, 2회 유찰 시 289,100,000원, 3회 유찰 시 202,370,000원 시나리오가 있으나, 어느 가격이 적정한지는 시세 검증 이후에 판단해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현황은 단순하지 않다

이 사건은 등기 권리만 보면 2022.05.31. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 구조가 명확합니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 좋은 가격에 산다는 것은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 413,000,000원, 감정가의 70%이지만 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 없어 가격 우위는 확인되지 않았습니다.

또한 감정평가상 임대관계는 미상이며, 911호와 벽체 일부를 제거해 연결 통행하며 이용 중인 현황도 확인됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수 위험은 낮지만, 시세·점유·호실 경계 확인 전에는 응찰가격을 확정하기 어렵다”입니다. 권리분석보다 현장 확인과 적정가격 산정이 승부처입니다.