인천지방법원 2025타경35117. 부천시 원미구 심곡동 피노키오상가 5층 506호입니다. 소유자 맹길영은 2018.05.16. 공유자 전원 지분을 매매로 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 796,567,200원입니다. 이후 2019.08.12. 화도농업협동조합 앞으로 채권최고액 702,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 서울보증보험주식회사의 가압류 1,435,756,749원, 부천시 압류, 화도농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 등기만 놓고 보면 구조는 단순한 편입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 등기보다 현황을 한 번 더 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 말소기준은 2019.08.12. 설정된 화도농업협동조합 근저당권 702,000,000원입니다. 그보다 앞선 강동농업협동조합 근저당권 660,000,000원은 같은 날인 2019.08.12. 이미 말소됐고, 2018년 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현 등기에서 말소기준보다 앞서 살아남아 매수인에게 승계되는 담보권은 확인되지 않습니다.

말소기준 이후의 서울보증보험주식회사 가압류와 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당계산 역시 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다. 화도농업협동조합이 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액 자체를 낙찰자가 승계하는 계산은 아닙니다.

② 가격 해석 — 70%는 ‘시세 70%’가 아니다

감정가는 620,000,000원, 현재 최저매각가는 434,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 이를 곧바로 시장가격보다 30% 싸다는 의미로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다.

이 사건에서는 특히 사건상 용도인 도시형생활주택과 공부상 제2종근린생활시설, 현재 영업시설 이용이 서로 맞물려 있습니다. 따라서 일반적인 주거형 거래가격만으로 평가하기보다 실제 공부상 용도, 현황 이용의 적법성, 영업시설 점유관계, 금융 취급 가능성을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)

현재 회차 434,000,000원 가정에서는 집행비용 6,740,000원을 제외한 427,260,000원이 화도농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 서울보증보험주식회사 가압류에는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 북서측 인근으로 상업시설·업무시설 등이 소재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 현황 이용. 10층 건물 내 5층 506호로, 현재 피부·체형관리샵(미메이드)으로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 공부상 제2종근린생활시설(노래연습장)이나 현재 이용은 피부·체형관리샵입니다. 용도와 현황의 차이를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
• 토지. 4필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 735.8㎡입니다.
• 도로. 북측·서측은 소로, 남측·동측은 세로에 각각 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 4,503,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항에는 외국인 등 토지거래허가구역 대상기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 피부·체형관리샵 실제 운영자와 소유자의 관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 점유 개시 시점을 현장에서 확인하세요.
• 대항력 판단 보류. 제3자 점유가 확인될 경우 보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자 등이 확인되기 전까지는 대항력을 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보세요.
• 용도 대조. 사건상 도시형생활주택, 공부상 제2종근린생활시설, 현황 피부·체형관리샵이라는 세 가지 표현이 실제 건축물대장·집합건축물대장과 어떻게 연결되는지 확인하세요.
• 가격 기준 분리. 434,000,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가 대비 할인 여부를 분리해서 판단하세요.
• 배당 외 체납 확인. 부천시 압류가 등기돼 있는 만큼 조세·체납 관련 원인을 원문으로 확인하고, 당해세 등 배당순위 변동 요소를 점검하세요.
• 명도 비용. 현황 영업시설이 실제 제3자 점유라면 낙찰 후 인도·영업정리 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 현황은 단순하지 않다

이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2019.08.12. 화도농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순히 ‘1회 유찰된 70% 물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 도시형생활주택이라는 사건상 용도, 제2종근린생활시설이라는 공부, 피부·체형관리샵이라는 현황 이용이 서로 다르고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 합격, 가격판단은 용도·점유 확인 뒤입니다. 434,000,000원이라는 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제로 무엇을 낙찰받고 누구에게서 인도받는지입니다.