인천지방법원 2025타경35134. 부천시 원미구 도당동 부천대우테크노파크 비동 10층 1005호로, 감정평가상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사린텍이고, 2019.08.29 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 2019.04.08 매매의 거래가액은 410,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 450,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 이지파우더주식회사 근저당권 128,340,000원, 기술보증기금 가압류 190,000,000원, 해당 근저당권을 대상으로 한 기술보증기금 가처분, 그리고 중소기업은행의 임의경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 채권자들의 미배당 규모는 크지만, 본 배당 시나리오상 그것이 매수인의 인수액으로 전환되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 187-7 부천대우테크노파크 비동 10층1005호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 아파트형 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 내 10층 1005호 · 사용승인일 2006.07.13 |
| 소유자 | 주식회사린텍 · 2019.08.29 소유권이전 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 315,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 380,229,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2019.08.29 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 450,000,000원인 이 권리가 말소기준이고, 2025.08.27 이지파우더주식회사 근저당권, 2025.11.17 부천시 압류, 2025.11.24 기술보증기금 가압류 및 근저당권 가처분, 2025.11.27 중소기업은행 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현미 | 사무실 등 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이현미의 전입신고일은 2022.04.18로 말소기준일 2019.08.29보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 점검해야 하지만, 현재 권리분석상 매수인 승계 보증금은 0원입니다.
② 유찰·실질취득 구조 — 70%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 315,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 315,700,000원으로 봅니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 개념이 아니므로, 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 315,700,000원 | 310,480,200원 | 457,859,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 220,990,000원 | 217,096,140원 | 551,243,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 154,693,000원 | 151,727,298원 | 616,612,702원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 315,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,219,800원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 450,000,000원 | 310,480,200원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 이지파우더주식회사 | 128,340,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 50번 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 768,340,000원, 현재 회차의 채권자 배당은 310,480,200원, 미배당은 457,859,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 아파트형 공장으로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 27,560㎡, 공장용지·공업용이며 평지의 부정형입니다. 남측·동측·북서측으로 도로에 접하고 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반공업지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,605,000원/㎡로 기재돼 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 주변 환경과 이용상태가 공장·근린생활시설 중심이므로 주거용 아파트와 동일한 가격·수요 구조로 단순 비교하지 않는 것이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이현미의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 조사서에서 최종 대조하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2019.08.29, 전입신고 2022.04.18의 선후관계를 원문 서류와 다시 맞추세요.
- 가처분 확인. 기술보증기금의 가처분은 을구 12번 근저당권의 말소등기청구권을 피보전권리로 하나, 현재 권리분석상 말소기준 이후로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 현재 예상배당표보다 선순위에서 차감될 수 있으므로 배당관계는 별도 확인하세요.
- 이용상태 확인. 등기상 집합건물이지만 실제 이용은 아파트형 공장입니다. 현장 점유·사용상태와 인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 451,000,000원에서 1회 유찰되어 315,700,000원이 됐다는 사실만으로 시세상 저가라고 단정하지 마세요.
- 최신 원본 대조. 2026.08.28 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사서를 매각기일 2026.09.01 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 비교적 명확하게 정리되는 유형입니다. 2019.08.29 중소기업은행 근저당권이 기준이고, 그 뒤의 이지파우더주식회사 근저당권, 기술보증기금 가압류·가처분, 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이현미 역시 2022.04.18 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음이며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 채권자 총 청구액 768,340,000원에 비해 현재 회차 배당은 310,480,200원에 그쳐 457,859,800원의 미배당이 발생하고, 당해세가 있으면 실제 배당순서는 더 달라질 수 있습니다. 이는 주로 채권자 배당의 문제이며 현재 계산상 매수인의 인수로 넘어가지는 않습니다. 결국 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격은 감정가 70%라는 숫자만으로 판단하지 말 것”이 핵심입니다. 아파트형 공장이라는 실제 용도와 임차관계까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
