수원지방법원 2025타경52452. 안산시 상록구 수암동 492-4, 도로명주소 원당골3길 7의 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방겸식당·화장실2 등의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한정환이고, 2009.11.30 소유권을 거래가액 105,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 황간농업협동조합이 채권최고액 89,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 주식회사리드코프 근저당, 신용보증기금·주식회사오케이저축은행·서민금융진흥원의 가압류가 이어집니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 2025.09.30에는 을구 13번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52452 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 수암동 492-4 4층401호 · 경기도 안산시 상록구 원당골3길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방겸식당·화장실2 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 한정환 · 2009.11.30 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2009.11.30 을구 13번 황간농업협동조합 근저당권 89,000,000원입니다. 2021.01.28 주식회사리드코프 근저당권 29,900,000원, 2021.10.26 신용보증기금 가압류 19,000,000원, 2023.07.18 주식회사오케이저축은행 가압류 9,688,405원, 2023.09.19 서민금융진흥원 가압류 5,175,000원과 2025.05.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 실거래 표본이 오래됐다
영이빌라는 총 10세대, 사용승인일은 2002.10.31입니다. 가격 비교에 잡힌 실거래는 전용 56.88㎡, 4층의 2022.12 거래 90,000,000원 한 건입니다. 제공된 비교값 기준으로 현재 최저가 54,194,000원은 그 금액의 60.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 56.88㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 90,000,000원 |
감정가 158,000,000원과 비교하면 2022.12 실거래 90,000,000원 사이의 격차가 크고, 3회 유찰 뒤 최저가는 54,194,000원까지 내려왔습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이며 그 거래월도 2022.12입니다. 따라서 60.2%라는 비율 자체는 가격 하락 폭을 보여주지만, 이를 곧바로 2026.08.13 매각기일 현재의 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 황간농업협동조합 | 89,000,000원 | 52,818,508원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 29,900,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 9,688,405원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,175,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 152,763,405원, 예상 배당액은 52,818,508원, 미배당은 99,944,897원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 99,944,897원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,935,800원 | 36,852,956원 | 115,910,449원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 26,555,060원 | 25,677,069원 | 127,086,336원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라, 매각대금 안에서 배당 가능한 범위가 줄어드는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산초등학교 남동측 직선거리 약200미터 지점이며, 주변은 다세대주택·아파트·다가구주택·학교 등이 형성된 주거지입니다. 동측 인근에는 야산이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약10분 정도 거리에 서해안고속도로 목감I.C가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 외벽은 드라이비트·페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시·칼라샷시입니다.
- 설비. 보일러 개별난방과 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 폭10미터, 북측 폭8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 247.0㎡, 지목 대, 평지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7층이하)이며 소로1류·소로2류에 접하고 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 영이빌라는 10세대이며 확인된 실거래는 2022.12 한 건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인을 우선하세요.
- 시세 재확인. 비교 실거래는 2022.12의 90,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가 54,194,000원과 비교할 최신 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 13번 2009.11.30 근저당권이 말소기준이며, 2025.09.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 99,944,897원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액과 낙찰자 인수액을 혼동하지 마세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태가 건축물현황도와 탐문조사에 의거했습니다. 실제 내부 상태와 수선비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 두 가지
이 물건은 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 54,194,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 입찰 판단은 할인율 하나로 끝나지 않습니다. 첫째, 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 둘째, 가격 비교의 근거가 2022.12 90,000,000원 한 건뿐입니다. 따라서 현재 최저가가 비교값의 60.2%라는 숫자는 분명 낮지만, 실제 승부처는 현 점유상태와 2026.08.13 매각기일에 맞는 현재 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 재검증 — 이 두 문장이 이 물건의 핵심입니다.
