인천지방법원 2025타경507383. 간석오거리역 남서측 인근의 도영비베네치움 7층 706호이며, 공부상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.07.13. 주택도시보증공사의 가압류이고, 그보다 앞선 2023.06.16. 고아라 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 고아라는 2021.07.19. 전입·점유를 시작했고 2021.06.28. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 최저가 9,604,000원에서 집행비용 572,872원을 제외한 9,031,128원이 고아라에게 배당되는 것으로 계산되어, 보증금 62,000,000원 중 52,968,872원이 남습니다. 최저가가 더 내려가면 좋아지는 것처럼 보이지만, 낙찰대금이 줄어드는 만큼 임차인 미배당액이 커지므로 총 부담은 거의 변하지 않습니다. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-11 도영비베네치움 7층 706호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 예술로362번길 67 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 변진섭 (2021.05.29. 매매, 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 9,604,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 58,900,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.13. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,131,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 우리은행 근저당 2건과 인주새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소되어 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류가 기준이 되고, 그 이후의 2024.10.10. 남동구 압류와 2025.02.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고아라 주택전부 · 임차권등기 | 2021.07.19 | 2021.06.28 | 62,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 52,968,872원 인수 |
| 정의성 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정의성은 2024.06.19. 전입으로 말소기준 2023.07.13.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건에서 매수인 인수의 핵심은 앞선 임차인 고아라의 62,000,000원 보증금입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 집계됩니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 9,604,000원 | 52,968,872원 | 62,572,872원 |
| 5회 유찰 시 | 6,722,800원 | 55,798,210원 | 62,521,010원 |
| 6회 유찰 시 | 4,705,960원 | 57,778,747원 | 62,484,707원 |
④ 시세 비교 — 비교 기준은 960만원이 아니라 62,572,872원
비교 단지 자료는 베네치움B, 43세대, 2012.01.06. 준공이며 대상 비교면적은 13.11㎡입니다. 면적 매칭된 실거래는 14.13㎡ 2건으로, 2022.07. 81,000,000원과 2022.09. 85,000,000원입니다. 평균은 83,000,000원, 최신 거래는 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 14.13㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2022.07 | 14.13㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 83,000,000원 |
데이터상 최저가 9,604,000원은 비교평균의 11.6%에 불과하지만, 이 수치는 임차보증금 인수를 제외한 숫자이므로 가격 메리트 판단에 사용하면 안 됩니다. 인수액을 더한 실질취득 62,572,872원은 비교평균 83,000,000원의 약 75.4%, 최신 거래 85,000,000원의 약 73.6%입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 9,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,872원 |
| 1. 임차인 고아라 보증금 | 62,000,000원 | 9,031,128원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,131,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 58,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
고아라 보증금은 9,031,128원만 배당되고 52,968,872원이 남아 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 채권은 현재 가정 매각가에서는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택. 토지는 도시형생활주택·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리역 남서측 인근의 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간석오거리역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 베네치움B 43세대, 2012.01.06. 준공. 대상 비교면적은 13.11㎡입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이며 소로3류에 접합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물상태 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 폐문부재로 내부 직접 확인은 이루어지지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득 부담으로 계산. 현재 최저가 9,604,000원에 예상 인수 52,968,872원을 더한 62,572,872원을 기본 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰을 가격 메리트로 착각하지 않기. 5회 유찰 시 최저가 6,722,800원·인수 55,798,210원, 6회 유찰 시 최저가 4,705,960원·인수 57,778,747원으로 총 부담은 거의 변하지 않습니다.
- 고아라 임차권 원본 확인. 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 조건과 배당요구, 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 정의성 점유관계 확인. 전입일은 말소기준보다 뒤지만 실제 점유상태와 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 최신성 확인. 제공된 비교 거래는 2022.07~09 2건이므로 83,000,000원 평균만으로 현재 가격을 확정하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했고 통상적인 인테리어·관리 상태를 전제로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “960만원이 아니라 6,257만원을 보고 판단해야 한다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 40,000,000원의 24.01%인 9,604,000원까지 떨어져 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 고아라의 대항력 있는 62,000,000원 임차보증금이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 52,968,872원이 미배당으로 남습니다. 따라서 실제 부담은 62,572,872원입니다.
추가 유찰이 돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 계속 62,000,000원 보증금 수준에 묶입니다. 비교 실거래 평균 83,000,000원보다는 낮지만, 거래 표본이 2022년 2건뿐이고 실질취득액이 감정가 40,000,000원보다 높다는 점도 함께 봐야 합니다. 표면가격은 파격적이지만 권리구조가 그 할인폭을 대부분 되돌리는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 총비용이 현재 가치에 비해 충분히 낮은지입니다.
