최저가 1,372만원이 전부가 아니다 — 임차권등기 인수 문구가 가격을 바꾼다

인천지방법원 2025타경507383. 간석오거리역 남서측 인근의 도영비베네치움 7층 706호입니다. 공부상 이용상태는 도시형생활주택이고, 토지는 도시형생활주택·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 소유자 변진섭 씨가 2021.06.25 거래가 65,000,000원에 취득한 뒤, 주택도시보증공사가 청구금액 58,900,000원으로 강제경매를 신청한 구조입니다.

말소기준은 2012.01.31 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 단순한 말소 여부가 아니라, 을구 6번 주택임차권등기입니다. 전입일 자체는 말소기준보다 뒤라 선순위 대항력 임차인으로 단정하지 않습니다. 다만 명세서가 그 임차권등기의 미배당 잔액 인수를 적고 있어, 입찰가 계산에서는 6,200만원을 별도 부담으로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 문구’가 핵심

말소기준은 2012.01.31 우리은행 근저당권입니다. 이후 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 2023.06.16 등기된 고아라 주택임차권은 매각물건명세서에서 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 적혀 있습니다. 현재 배당표상 고아라 배당은 0원으로 보이므로, 이 문구를 가격에 반영하지 않으면 총부담을 과소평가하게 됩니다.

② 점유·임차권 관계 — 실제 거주 임차인 수는 단정하지 않는다

확인되는 관계는 두 갈래입니다. 하나는 현황조사·명세서에 나타나는 정의성 점유이고, 다른 하나는 등기부에 등기된 고아라 주택임차권입니다. 고아라는 임차권등기권자이고, 정의성은 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자입니다. 따라서 “실제 임차인 2명”처럼 단정하기보다, 점유자 1명 + 임차권등기권자 1명으로 나누어 보는 편이 정확합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

도영비베네치움B는 43세대, 사용승인일은 2012.01.06입니다. 제시된 실거래 표본은 2022년 2건으로 많지 않습니다. 평균은 83,000,000원, 최저는 81,000,000원, 최고는 85,000,000원입니다.

단순 최저가 13,720,000원은 실거래 평균의 16.5%에 불과합니다. 하지만 고아라 인수잔액 62,000,000원을 더하면 실질취득은 75,720,000원이고, 이는 실거래 평균 83,000,000원의 91.2%입니다. 취득세·명도비·관리비 체납·내부 상태 리스크까지 고려하면 안전마진은 크지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,720,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 을구 1번 우리은행 일부 배당에 흡수됩니다. 채권자 총 청구 기준 미배당은 2,418,826,960원이고, 신청채권자 주택도시보증공사 배당도 0원입니다. 고아라 임차권등기 보증금 62,000,000원은 명세서상 미배당 잔액 인수 문구를 기준으로 별도 반영했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수잔액은 따로 남는다

이 사건은 최저가가 내려가면 실질취득도 함께 내려가지만, 6,200만원 인수잔액은 별도 부담으로 남는 구조입니다. 따라서 회차별 판단은 “최저가가 얼마인가”가 아니라 “최저가 + 6,200만원이 시세·명도·수리비를 견딜 만큼 낮은가”로 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간석오거리역 남서측 인근 주상지대에 위치합니다. 주변은 상업·주거 기능이 섞인 입지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 간석오거리역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 7층 706호입니다. 기본 전기·위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 속하고, 남서측 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
• 환금성. 43세대 소형 도시형생활주택이고, 제시된 실거래 표본은 2022년 2건입니다. 거래 표본이 적어 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가 산식. 응찰가를 정할 때는 최저가가 아니라 응찰가 + 62,000,000원을 총부담으로 놓고 계산하세요.
• 임차권등기 원본 확인. 고아라 주택임차권등기의 임차보증금 62,000,000원, 배당요구일 2023.06.16, 명세서상 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 정의성 점유 확인. 전입은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 점유 상태와 명도 가능성을 현장 확인하세요.
• 관리비·내부상태. 감정평가는 폐문부재로 내부 직접 확인이 어려웠고 통상 상태를 전제로 했습니다. 체납 관리비와 수리비는 별도 변수입니다.
• 시세 표본 한계. 실거래 2건은 모두 2022년 거래입니다. 현재 매도 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낮은 최저가”보다 “총부담”을 보라

이 사건의 함정은 숫자가 작아 보인다는 점입니다. 최저매각가는 13,720,000원이고 3회 유찰이라 눈길을 끕니다. 그러나 명세서상 을구 6번 임차권등기 미배당 잔액 인수 문구를 반영하면 현재 회차 실질취득은 75,720,000원입니다. 제시된 실거래 평균 83,000,000원보다 낮기는 하지만, 거래 표본이 2건뿐이고 소형 도시형생활주택의 환금성, 점유·명도, 내부 확인 한계까지 감안하면 안전마진은 얇습니다. 권리는 말소 흐름이 단순해 보여도, 가격은 절대 최저가만 보면 안 되는 사건입니다.