수원지방법원 2025타경52499. 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이메가스퀘어 3층 308-1호에 대한 근린시설 경매입니다. 감정가는 295,000,000원이며, 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 49,581,000원입니다. 감정가 대비 약 16.8% 수준까지 하락했습니다.

등기상 핵심은 2022년 5월 6일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 279,600,000원이고, 이후 경기신용보증재단의 가압류와 국·시흥시의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건은 일반적인 근린시설처럼 가격과 권리만 확인하고 입찰할 대상이 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)가 있다고 기재되어 있고, 반월특수지역에 따른 입주·매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하라는 안내도 있습니다. 이 두 가지를 확인하기 전에는 낮아진 최저가만으로 입찰을 결정하지 않는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전상 인수보다 자격·토지 별도등기 확인이 우선

말소기준권리는 을구 1번의 우리은행 근저당권입니다. 2023년 2월 20일 경기신용보증재단 가압류, 2023년 12월 27일 국 압류, 2024년 9월 25일 시흥시 압류는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸할 예정입니다. 2023년 5월 22일 등기된 종전 임의경매개시결정은 2025년 2월 25일 취하를 원인으로 2025년 2월 28일 말소되었습니다. 이후 2025년 5월 28일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 16.8%, 그러나 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 49,581,000원으로 감정가 295,000,000원의 약 16.8%입니다. 수치상 큰 폭으로 하락한 상태이지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 현재 가격이 시장가치보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

근린시설은 실제 이용 가능성, 임대수요, 공실 상태, 입주·매수 자격과 토지 관련 제한에 따라 매수 판단이 달라질 수 있습니다. 이 물건은 감정평가서에 인접호와 함께 애견카페로 이용 중이라고 기재된 반면, 현황조사서와 2026년 3월 6일자 회신서에는 공실로 기재되어 있습니다. 서로 다른 기재 시점의 현황을 대조하고 실제 사용·점유 상태를 확인해야 합니다.

유찰 시나리오는 제공된 가정값 기준입니다. 채권자 미배당액은 채권 회수 부족 추정치이며 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다. 실제 매각 결과와 배당은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,581,000원 가정)

배당 추정은 집행비용과 근저당권 채권최고액 등을 기준으로 계산한 값입니다. 신청채권자 청구액은 274,974,040원으로 기재되어 있으며, 실제 채권양도 범위와 배당 귀속은 채권계산서 및 매각 관련 원본 서류로 확인해야 합니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 및 토지 이용 정보 기준)

• 위치. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화엠티브이메가스퀘어에 위치합니다. 감정평가서에는 시화나래중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 상업업무지대로 기재되어 있습니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트포장도로, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 보행도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있으므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 정보. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,145,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 다만 이 공시지가만으로 개별 호실의 시장가치나 매수 적정가를 산정할 수는 없습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 인접호와 함께 근린생활시설(애견카페)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 반면 현황조사서 및 2026.03.06.자 회신서에는 공실로 기재되어 있어, 실제 현황과 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물로 사용승인일은 2022.04.08.이며, 공용 기본 급배수·위생설비와 승강기설비 등을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태이므로 매각가의 적정성과 재매각 가능성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 근린시설의 실제 사용 가능성, 입주 자격 및 토지 관련 제한을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입주·매수 자격. 매각물건명세서의 안내에 따라 한국산업단지공단 경기입주지원에 해당 물건의 입주 및 매수 자격을 먼저 확인하세요. 실제 매수인에게 적용되는 조건을 확인하기 전에는 입찰 여부를 확정하지 않는 것이 좋습니다.
• 대지권 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)가 기재되어 있습니다. 신탁·대지권 관련 등기와 신탁원부, 매각물건명세서를 대조해 매각으로 소멸하는 권리와 별도로 확인할 사항을 구분하세요.
• 실제 이용상태. 감정평가서의 애견카페 이용 기재와 현황조사서의 공실 기재를 대조하세요. 인접호와 함께 사용된 것으로 기재되어 있으므로 대상 호실의 실제 경계·사용 범위도 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최저가가 감정가의 약 16.8%까지 하락했더라도 시세 메리트가 입증된 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래와 실제 임대수요를 확인하기 전까지 최저가만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
• 배당·말소 확인. 우리은행 근저당권의 채권최고액은 279,600,000원이고, 신청채권자는 유더블유제십사차유동화전문 유한회사로 기재되어 있습니다. 채권양도 관계와 실제 배당 귀속을 확인하고, 말소기준권리 및 후순위 권리의 매각 후 처리도 원본 등기부로 대조하세요.
• 공실 및 인도. 현황조사서의 공실 기재가 실제 매각 시점에도 유지되는지 확인하세요. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유·사용 관계를 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획을 대조하세요. 특히 토지 별도등기와 입주·매수 자격은 관련 기관에 직접 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “최저가 하락”보다 “매수 가능한 물건인지”가 먼저

이 물건은 감정가 295,000,000원에서 최저가 49,581,000원까지 내려왔고, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 확인된 실거래 비교자료가 없어 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

무엇보다 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있고, 반월특수지역의 입주·매수 자격을 확인하라는 명시적인 안내가 있습니다. 감정평가서의 이용상태와 현황조사서의 공실 기재도 현장과 대조해야 합니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 최저가에 맞춘 응찰이 아니라 매수 자격 확인 → 토지 별도등기 검토 → 실제 이용·점유 확인 → 가격 적정성 검토입니다.

결론: 금전상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 입주·매수 자격과 토지 관련 제한이 확인되기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다. 낮은 최저가만으로 투자 메리트를 확정하지 말고, 관련 원본 서류와 담당 기관의 확인 결과를 바탕으로 최종 판단해야 합니다.