수원지방법원 2025타경52499. 시흥 정왕동 시화엠티브이메가스퀘어 3층 308-1호, 감정평가상 인접호와 함께 근린생활시설(애견까페)로 이용된 집합건물입니다. 현황조사 및 2026.03.06.자 회신서 기준 현황은 공실이고, 별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로 입찰 직전 점유관계 재확인은 필요합니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2022.05.06. 우리은행 근저당권 279,600,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 국·시흥시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당표에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 근저당권자 등 채권자 측에는 거액의 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52499 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 3층 308-1호 · 도로명 경기도 시흥시 거북섬둘레길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 인접호와 함께 근린생활시설(애견까페)로 이용 |
| 소유자 | 이수진 · 거래가액 324,995,000원 · 2022.05.06. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 70,830,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 청구액 | 274,974,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 현황 | 공실 · 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.06. 우리은행 근저당권 279,600,000원입니다. 이후 2023.02.20. 경기신용보증재단 가압류 11,691,769원, 2023.12.27. 국 압류, 2024.09.25. 시흥시 압류, 2025.05.28. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 24.01%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 70,830,000원으로 감정가 295,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 근거가 없습니다.
오히려 가격 판단에서 먼저 읽어야 할 사실은 4회 유찰입니다. 근린시설은 주거용보다 수요층이 좁고, 이 물건은 국가산업단지·반월특수지역에 속하며 명세서에 별도의 입주·매수 자격 확인 문구까지 있습니다. 낮은 최저가는 그만큼 시장이 소화하지 못한 조건을 반영한 결과일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,674,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 279,600,000원 | 69,155,060원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,691,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 291,291,769원, 채권자 예상배당은 69,155,060원, 미배당은 222,136,709원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 별도등기·매수자격 — 이 사건의 실전 핵심
등기부상의 말소 여부와 별개로, 이 문구는 물건을 실제로 취득·사용할 수 있는지에 영향을 줄 수 있는 외부 규제 확인사항입니다. 특히 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 만큼, 본인이 계획하는 업종·사용형태가 해당 산업단지 및 특수지역의 입주 기준과 맞는지 사전에 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·공원이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 이용상태. 인접호와 함께 근린생활시설(애견까페)로 이용된 것으로 평가됐습니다. 현황조사 기준 현재는 공실입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인 2022.04.08., 공용 급배수·위생설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m 내외 아스팔트포장도로, 동측 약 20m 내외 보행도로에 접합니다.
- 토지규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 2,145,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 감정평가 자료상 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수자격 최우선 확인. 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주·매수 자격과 본인의 사용계획 적합 여부를 확인하세요.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 매립목적 변경금지 별도등기가 실제 이용·처분에 어떤 제한을 주는지 원문을 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 가격만 보지 말고 수요 부족, 업종 제한, 공실, 관리비·운영비, 자격요건이 유찰에 미친 영향을 현장에서 확인하세요.
- 점유 재확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 실제 점유·사업자등록·임대차 여부를 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 동일 건물·거북섬 상권의 유사 근린시설 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 222,136,709원이 발생해도 현재 분석상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 2026.03.06.자 회신서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “70,830,000원”보다 중요한 조건이 있다
이 물건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 4회 유찰된 근린시설이고, 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기와 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인이 겹칩니다.
즉 권리상 인수는 단순하지만, 실제 취득 가능성과 환금성은 별개의 문제입니다. 이 사건의 우선순위는 “얼마나 싸게 사느냐”가 아니라 “내가 적법하게 취득·사용할 수 있는가, 그리고 이 근린시설을 다시 팔거나 임대할 시장이 있는가”를 먼저 확인하는 것입니다. 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어려워 종합 평가는 C입니다.
