수원지방법원 2025타경567. 경기도 안성시 양성면 미산리의 안성실버타운 관련 의료·복지시설과 부속토지 등이 일괄매각되는 사건입니다. 주건물은 지하 1층, 지상 7층 규모의 철근콘크리트 구조로, 의료시설·복지시설·요양병원 등의 용도이며 감정 당시 휴업 중이었습니다.

현재 소유자는 의료법인인선의료재단입니다. 하나은행은 2017년 5월 8일 채권최고액 7,560,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 채권자로서 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 6,012,438,180원입니다.

등기상 말소기준 이후의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기상의 담보권보다 낙찰 이후 시설을 어떤 사업에 활용할 수 있는지에 있습니다. 의료기관 개설에 필요한 법적 요건과 허가 관련 행정절차를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 접근하기에는 변수가 많습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2017년 5월 8일 접수된 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 7,560,000,000원이며 공동담보목록 제2017-349호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 강정순·유미순·근로복지공단·김수용의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

말소기준 이전의 남양상호저축은행 등 공동근저당권과 국민은행 근저당권은 이미 말소되었습니다. 2015년 이성순의 가압류 및 2023년 지원경의 가압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 과거에 존재했던 권리를 현재 인수해야 할 채무로 중복 산정할 필요는 없습니다.

② 가격 분석 — 2회 유찰, 그러나 시세 할인 여부는 별개

감정가는 17,237,175,450원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 8,446,215,970원으로 감정가의 49% 수준입니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 인근의 유사 의료·복지시설 실거래와 개별 자산의 처분 가능 가치를 확인하지 못한 상태이므로 실제 시장가치보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

각 회차는 제시된 예상 매각가와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 해당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액과는 구별됩니다. 실제 배당과 향후 매각조건은 변동될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 8,446,215,970원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 공제하고 하나은행 및 가압류 채권자에게 총 7,910,599,378원을 배당한 뒤, 소유자에게 448,754,432원이 남는 것으로 계산됩니다. 신청채권자인 하나은행의 청구액은 6,012,438,180원이지만, 예상배당표는 근저당 채권최고액 7,560,000,000원을 기준으로 작성된 추정치입니다.

집행비용은 추정치이며, 실제 채권액·배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 채권최고액이 곧 확정 배당액이라는 의미는 아닙니다.

④ 건물·토지·인허가 리스크 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 휴업 상태. 주건물은 의료시설·복지시설·요양병원 등으로 이용하도록 구성되었으나 감정 당시 운영하지 않고 있었습니다. 기존 시설의 재사용 가능성과 개보수 필요성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 의료기관 행정절차. 안성시 회신에 따르면 의료기관의 폐업·허가취소 및 법인 설립허가 취소 사유에 해당하는 행정절차가 발생하는 경우 업무처리 종료까지 시간이 소요됩니다. 낙찰자가 의료기관을 개설하려면 의료법 등의 관련 규정에 적합해야 합니다.
• 다른 용도로의 활용. 의료기관 외 용도로 사용할 경우에도 목적사업에 관련된 법령을 따라야 합니다. 낙찰만으로 기존 의료기관 허가의 승계나 자유로운 용도변경이 보장되는 것은 아닙니다.
• 101호 면적 차이. 등기사항증명서와 건축물대장 간 면적이 상이하며, 감정사는 복지시설 부분 41.65㎡가 공부정리 과정에서 누락된 것으로 보인다는 의견을 제시했습니다.
• 지하층 공용면적. 지하층은 지상 각 층의 공용면적으로 배분되어 있습니다. 지하 1층 복지시설 용도 848.98㎡의 전유부분 배분 과정에서 301호·601호·701호에 배분된 면적과 16.66㎡ 차이가 발생한 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 지분매각. 목록 8·9·12·13은 지분매각입니다. 해당 토지의 소유지분과 실제 이용관계, 매각 후 사용·처분 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 분묘 확인. 목록 8·9는 대부분 자연림 상태입니다. 감정 당시 분묘를 육안으로 확인하지 못했으나 광범위한 면적 때문에 발견에 한계가 있을 수 있다는 의견이 있습니다. 현장 재확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 양성면 미산리 미산저수지 동측 인근에 위치합니다. 주변은 자연림·전원주택단지·요양시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입은 가능하지만 대중교통 이용은 불편한 것으로 조사되었습니다. 시설 운영 시 종사자·이용자의 접근성을 별도로 고려해야 합니다.
• 건물. 지하 1층·지상 7층의 철근콘크리트구조입니다. 급배수·위생·전기·소화·수변전·난방·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 완경사지에 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지입니다. 진입은 본건 관련 도로를 통해 포장도로와 연결됩니다.
• 용도지역. 대상 토지별로 계획관리지역·보전관리지역·농림지역 등이 관련되어 있으며, 성장관리계획구역·가축사육제한구역·산지 관련 제한 등이 기재되어 있습니다. 토지별 적용 규제를 구분해야 합니다.
• 환금성. 휴업 중인 대규모 의료·복지시설로, 일반적인 주거시설과는 매수 수요와 활용 방식이 다릅니다. 실제 활용 가능성을 검증하지 않은 상태에서는 감정가 대비 낙폭을 곧바로 투자수익으로 연결할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 주건물·부속건물·토지·지분매각 대상의 목록별 권리와 면적을 매각물건명세서 및 등기 원본에서 대조하세요.
• 의료기관 개설 가능성. 안성시 회신 내용과 기존 의료기관의 허가·폐업 상태, 신규 개설 시 필요한 의료법상 요건을 확인하세요.
• 법인 관련 절차. 의료법인 설립허가 취소 등 관련 행정절차가 진행 중인지, 자산 취득과 활용에 영향을 미치는 사항이 있는지 확인하세요.
• 면적 불일치. 101호 복지시설 부분 41.65㎡ 및 지하층 공용면적 배분 차이 16.66㎡의 실제 현황과 공부정리 필요성을 확인하세요.
• 토지·분묘. 지분매각 대상의 사용관계와 자연림의 분묘 존재 여부를 현장에서 재확인하세요.
• 점유관계. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자 및 사용·임대관계를 확인하세요.
• 시설 운영비. 휴업 상태의 건물 설비, 소방·전기·난방·승강기 등의 실제 가동 상태와 재운영 시 필요한 정비 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 유사 의료·복지시설의 거래 사례, 활용계획, 시설 정비비용을 함께 검토하세요.
• 배당 원본 대조. 하나은행의 실제 채권액, 공동담보 관계, 가압류 채권 및 조세채권의 배당순위를 확인하세요.
• 서류 재확인. 매각기일 전에 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 행정기관 회신을 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 49%가 곧 안전마진은 아니다”

안성실버타운은 등기상 말소기준이 명확하고, 제시된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 이 부분은 권리분석상 긍정적입니다.

그러나 휴업 중인 의료·복지시설이라는 용도 자체가 중요한 변수입니다. 안성시가 회신한 의료기관 및 의료법인 관련 행정절차, 시설 재운영의 법적 요건, 101호와 지하층의 면적 차이, 일부 토지의 지분매각 및 분묘 불명확성을 함께 검토해야 합니다.

두 차례 유찰로 최저매각가가 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 객관적인 비교 시세와 활용 가능성이 확인되지 않은 상태에서 이를 저가매수 기회로 단정하기는 어렵습니다. 등기상 인수위험보다 낙찰 후 활용·인허가·환금성에 대한 검증이 우선되는 물건입니다.