수원지방법원 2025타경52512. 안산시 상록구 사동 라온맨션 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 120,400,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 천종태이고, 2021.04.06 매매를 원인으로 2021.04.09 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 겉으로 보면 최저가가 최근 실거래의 66.9%까지 내려온 가격형 물건이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 말소기준은 2025.05.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.02.28 조용기의 250,000,000원 주택임차권과 2024.09.03 전입한 나현수의 점유관계를 각각 따로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상

2015년 반월신용협동조합 근저당과 하나은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 이에 현재 사건의 말소기준은 데이터상 2025.05.29 강제경매개시결정입니다. 조용기의 주택임차권등기는 2024.02.28로 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 대상이 될 구조입니다. 보증금은 250,000,000원, 전입·점유개시는 2022.02.11, 확정일자는 2022.01.13이며 배당요구도 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해야 한다

* 조용기 임차권의 0원 인수 판단은 2026.05.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 값입니다. 나현수의 권리관계에는 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 66.9%, 그러나 실질비용은 아직 미확정

라온맨션(1251-4) 동일 면적 72.15㎡ 실거래는 2025.01 176,000,000원, 2026.05 180,000,000원입니다. 전체 평균은 178,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 2.3% 높은 흐름으로, 제공된 시세자료상 하락 추세는 아닙니다.

현재 최저가 120,400,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 66.9%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 입찰가격 기준입니다. 조용기 보증금은 확약으로 실질 인수가 0원이지만, 나현수의 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 확인 가능한 실질취득비용 하한은 120,400,000원일 뿐 최종 총비용은 확정되지 않습니다. 따라서 “시세의 66.9%니까 싸다”라고 바로 결론내리면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

배당 계산상 조용기 보증금 부족분은 132,085,600원으로 잡히지만, 2026.05.26 확약을 반영하면 조용기 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 별도 점유자 나현수의 미상 보증금은 이 계산에 포함되지 않았습니다.

확약이 없었다면 조용기 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이어서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이번 사건에서는 그 임차권에 한해 포기 확약이 제출돼 이 계산상 인수액을 그대로 실질취득비용에 더해서는 안 됩니다. 반대로 나현수는 확약 대상이 아니므로 별도 검증이 필수입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택이며 건축물현황도상 방3·거실·주방·화장실 등으로 이용됩니다. 폐문으로 현장 이용상태는 관찰하지 못했습니다.
• 입지. 안산교육지원청 남동측 인근이며 주위는 다세대주택단지로, 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 소재하며 교통은 보통입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 265.3㎡ · 공시지가 1,583,000원/㎡이며 포장된 소로와 접합니다.
• 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 라온맨션은 8세대 규모이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2026.05.26 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 나현수 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 계약서와 현황조사 원본, 전입관계 및 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 조용기와 나현수를 합산하지 말 것. 조용기 250,000,000원은 확약 적용 대상이고, 나현수는 별개의 미상 점유자입니다. 하나의 인수액처럼 계산하면 안 됩니다.
• 최저가 66.9%만 보고 응찰하지 말 것. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 180,000,000원이지만 미상 임차관계가 해소돼야 가격 할인율을 실질 메리트로 평가할 수 있습니다.
• 배당표와 실질 인수 구분. 배당계산상 조용기 부족분 132,085,600원이 표시돼도 확약 반영 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 작은 미상이 결론을 막는다”

이 물건의 가장 큰 권리인 조용기 보증금 250,000,000원은 원칙적으로는 현재 최저가보다 훨씬 큰 대항력 임차권입니다. 배당 계산만 따르면 현 회차에서 132,085,600원이 미배당으로 남지만, 2026.05.26 주택도시보증공사의 확약으로 그 임차인의 대항력과 잔존 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

문제는 확약 밖에 있는 나현수입니다. 2024.09.03 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이어서 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현재 최저가 120,400,000원은 최근 12개월 실거래 180,000,000원의 66.9%지만, 이 미상 권리가 확정되기 전에는 그 차이를 온전히 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 주된 인수는 해소, 잔여 임차위험은 미확정. 이 사건은 확약서와 나현수 임대차관계를 함께 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.