수원지방법원 2025타경52540. 안산시 단원구 와동 768-16, 서원빌라(768-16) 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정가 173,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,100,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 임차보증금 162,000,000원의 처리입니다. 임차인 이연진은 2021.04.13 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.03.22입니다. 말소기준으로 제시된 2022.06.27 서민금융진흥원 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

그 상태 그대로라면 현재 회차에서 임차보증금 우선배당은 118,604,600원이고 43,395,400원이 남아 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 이연진의 보증금에 관해 2026.06.01 확약서를 제출했습니다. 내용은 우선변제권만 주장, 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의입니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약이 결론을 바꾼다

등기상 현재 소유자는 전선진이고, 과거 안산중앙신용협동조합·강경농업협동조합·국민은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2022.06.27 갑구 5번 서민금융진흥원 가압류 5,142,237원이며, 그 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 2026.06.01 확약서에서 “양도전: 임차권자 이연진”의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하는 것으로 정리돼 있으므로, 보증금 162,000,000원을 임차인과 주택도시보증공사의 별도 보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.

* 원래 배당 시뮬레이션상 현재 회차 미배당 인수액은 43,395,400원, 5회 유찰 시 67,263,840원, 6회 유찰 시 86,291,072원입니다. 다만 2026.06.01 확약으로 해당 임차보증금의 대항력·잔존 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.

③ 시세 비교 — 121,100,000원은 표본 평균의 75.7%

서원빌라(768-16)는 8세대, 2009.09.07 사용승인된 다세대입니다. 전용 68.31㎡가 대상 면적과 일치하며 확인되는 실거래 표본은 2건입니다.

실거래 표본의 최저는 150,000,000원, 최고는 170,000,000원, 평균은 160,000,000원입니다. 현재 최저매각가 121,100,000원은 이 평균의 75.7%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 121,100,000원이므로, 가격 숫자 자체는 실거래 표본보다 낮은 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미배당액 43,395,400원이 발생하지만, 2026.06.01 확약에 따라 해당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 내려갈수록 인수가 커진다

확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 임차보증금이 커져 매수인이 떠안을 금액이 증가합니다. 따라서 단순히 “5회·6회 유찰되면 더 싸진다”고 볼 수 없는 구조였습니다. 이 사건에서는 그 구조를 2026.06.01 확약이 해소했다는 점이 가장 중요한 권리변수입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 와동 소재 와동행정복지센터 서측 인근으로, 주위는 동류 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
• 이용. 다세대주택으로 방3, 욕실2, 거실 및 주방1 구조입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 269.5㎡, 지목 대, 평지·정방형, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공시지가. 1,730,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 해당 사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출 확약의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 그대로 유지되는지 원본을 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약에 말소 동의가 있으므로 낙찰 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 배당 구조 확인. 현재 회차 배당표상 이연진 보증금은 118,604,600원 배당, 43,395,400원 미배당 구조입니다. 실질 인수 0원 판단은 확약에 의존합니다.
• 가격 기준. 최저가 121,100,000원은 실거래 표본 평균 160,000,000원의 75.7%, 최신 거래 150,000,000원보다 낮습니다.
• 환금성 점검. 8세대 다세대이고 이미 4회 유찰됐으므로 향후 재매각 가능성과 수요층을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 구조를 바꿨다”

이 물건은 표면적으로만 보면 조심해야 할 경매입니다. 임차인 이연진의 보증금은 162,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빨라 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 121,100,000원에서는 배당표상 43,395,400원이 남아 매수인 인수로 이어질 구조였습니다.

그러나 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약으로 결론이 달라집니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 그 결과 실질취득은 현재 최저가 121,100,000원 수준이고, 이는 실거래 표본 평균 160,000,000원의 75.7%입니다.

다만 4회 유찰, 8세대 다세대, 단지 경매 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%라는 지표는 가격 할인과 별개로 환금성을 경계하게 합니다. 권리의 승부처는 확약서의 효력 확인, 가격의 승부처는 낮아진 최저가보다 향후 매도 가능성입니다.