인천지방법원 2025타경507419. 인천 서구 석남동 원일그린빌라 1층 101호, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 사용승인일은 2002.04.24, 제공 면적 표본은 49.81㎡입니다. 현재 소유자는 박선정이며, 2024.09.24 거래가 98,000,000원에 취득한 것으로 등기 데이터에 표시됩니다. 이번 경매는 주식회사 대한채권관리대부의 강제경매개시결정으로 진행되고, 청구금액은 20,467,682원입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 107,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 52,430,000원까지 내려왔고, 실질취득은 데이터상 인수액 0원을 더해도 52,430,000원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 12세대 다세대이고, 임대관계가 미상으로 표시된 감정요항과 임차인 1명의 보증금 미상이 함께 존재합니다. 그래서 결론은 “가격은 좋지만, 서류 확인 없이 단순 저가 입찰로 보기는 어렵다”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 111-41 원일그린빌라 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 박선정 (2024.09.24 거래가 98,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대한채권관리대부 / 20,467,682원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준은 오래됐고, 현재 인수는 0원으로 계산
데이터상 말소기준권리는 2002.07.03 주식회사국민은행 근저당권으로 계산되어 있습니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 가등기, 후순위 근저당, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 또는 말소 흐름에 놓입니다. 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음 표시이나 보증금 미상
tenants 데이터에는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이 표시됩니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아니므로 별도 합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 비어 있어 명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박길상 | 2022.01.14 | 미상 / 미상 | 없음 표시 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 실거래 평균의 52.8%
제공된 원일그린빌라(103동) 실거래 표본은 7건이고, 평균 거래가는 99,314,285원입니다. 현재 최저가와 데이터상 인수액을 합친 실질취득은 52,430,000원으로, 실거래 평균 대비 52.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 49.81㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2022.01 | 45.31㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 49.81㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2021.12 | 45.31㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2021.10 | 49.81㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 45.31㎡ | 4 | 99,200,000원 |
| 2021.07 | 49.81㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 99,314,285원 |
감정가 107,000,000원만 놓고 보면 실거래 평균보다 높지만, 현재 회차는 이미 52,430,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가가 아니라 실질취득 52,430,000원과 임차인·가등기 확인 리스크를 함께 놓고 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,343,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 81,900,000원 | 51,086,260원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 소래신용협동조합 | 5,534,425원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 20,467,682원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사 대한채권관리대부 | 20,467,682원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 152,369,789원 중 예상배당은 51,086,260원, 미배당은 101,283,529원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천석남초등학교 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통으로 표시됩니다.
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용중이며, 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 서측 인접지(석남동 111-118, 111-121)를 통하여 본건에 출입하는 구조입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물은 false로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박길상 전입 2022.01.14, 보증금·확정일자·배당요구 미상입니다. 대항력 없음 표시만 보고 생략하지 말고 명세서 원본을 확인하세요.
- 가등기 확인. notes의 갑구 9번 가등기 종류 확인 메모와 권리 목록의 2006.12.18 말소 기록을 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 분석의 가격 비교 기준은 최저가 52,430,000원 + 인수 0원 = 실질취득 52,430,000원입니다.
- 환금성. 12세대 다세대, 2002.04.24 사용승인, 경매 평균 유찰 2.0회 데이터가 있으므로 매도 기간과 수리 상태를 보수적으로 보세요.
- 현장 점유. 현황조사와 명세서에 임차인이 표시되어 있으므로 실제 점유자, 이사 협의 가능성, 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 대조 후 입찰가를 확정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 A, 확인 리스크는 남는다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 감정가 107,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰 후 52,430,000원까지 내려왔고, 제공 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 실거래 평균 99,314,285원 대비 52.8%라는 점은 가격 면에서 강합니다.
다만 “싸다”에서 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고, notes에는 가등기 종류 확인 메모가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 원본 확인을 통과하면 가격 메리트가 큰 다세대입니다. 반대로 임차보증금이나 가등기 해석에서 데이터와 다른 원본 리스크가 확인되면, 52,430,000원이라는 낮은 최저가만으로는 충분하지 않습니다.