29,292,000원
수원지방법원 2025타경52596. 안산시 단원구 성곡동 안산엠티비타워오피스텔 9층 909호입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 주순애가 2021.02.20. 매매를 원인으로 거래가액 142,827,420원에 취득했고, 2022.09.15. 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 112,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024.01.18. 유에이치케이제오차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했으나 2025.02.24. 취하돼 해당 경매개시결정은 말소됐고, 2025.06.12. 같은 채권자가 2025타경52596으로 다시 임의경매를 개시했습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52596 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 848-8 안산엠티비타워오피스텔 9층 909호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 엠티브이1로 52 |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 909호 |
| 소유자 | 주순애 · 거래가액 142,827,420원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 29,292,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 청구액 | 111,716,268원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.09.15. 주식회사신한은행 근저당권 (채권최고액 112,800,000원)입니다. 현재 경매개시결정은 그보다 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다. 등기부에 별도의 압류·가압류는 확인되지 않고, 배당 계산상 매수인에게 넘어가는 금액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가 24%
감정가는 122,000,000원이고 현재 최저매각가는 29,292,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 현재 회차가 감정가 24%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 20,504,400원(감정가 17%), 6회 유찰 시 14,353,080원(감정가 12%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24% | 29,292,000원 | 84,435,256원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 20,504,400원 | 93,064,679원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 14,353,080원 | 99,105,275원 |
현재 확인되는 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 주거 전용 아파트가 아니라 준공업지역 내 오피스텔이고, 인근에 오피스텔·근린생활시설·공장이 혼재합니다. 4회 유찰 자체도 시장이 감정가 수준에서는 가격을 받아들이지 않았다는 사실로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 927,256원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 112,800,000원 | 28,364,744원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,292,000원 가정 시 근저당 채권최고액 112,800,000원 중 28,364,744원이 배당되고 84,435,256원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동, 남안산JC 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 준공업지역으로 오피스텔·근린생활시설·공장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 빌딩까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 조사일 현재 폐문부재 상태였습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 909호로, 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 약 20미터, 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지(시화국가산업단지)·산업단지기타(반월특수지역)·지원시설구역·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 826.7㎡, 지목 대, 공시지가 1,799,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정 당시 폐문부재·임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입·사업자등록, 임차보증금 여부를 원본 자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 시장가 대비 저가라고 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매·임대 수요를 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰된 만큼 단순 가격 문제인지, 수요·관리·점유·시설 등 다른 원인이 있는지 현장을 확인해야 합니다.
- 산업단지 입지 확인. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역에 위치하므로 일반 주거지역 오피스텔과 수요층이 다를 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 84,435,256원은 채권자의 미회수액이며 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 24%라는 숫자만 보면 안 된다”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.09.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 뒤라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체는 복잡하지 않습니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 122,000,000원이 4회 유찰돼 29,292,000원, 즉 감정가 24%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 없습니다. 여기에 준공업지역·국가산업단지 안의 오피스텔, 4회 유찰, 폐문부재·임대관계 미상이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리보다 환금성·점유·실제 시장가격을 확인하는 것이 승부처입니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 접근이 필요합니다.
